Beste leden en geïnteresseerden,

het is alweer oktober en het bestuur van de VvE Bond heeft veel nieuws te delen, dus lees vooral verder. Raak je al lezende geïnspireerd en zou je ook een VvE- of bewonerservaring willen delen, stuur het naar ons op. We worden steeds vaker uitgenodigd om aan te schuiven bij kennissessies of andere vormen van overleg. Vind je het leuk om daar aan mee te doen, dan nodigen we je van harte uit.

VvE Bond Amsterdam sluit aan op een regionaal overleg “Leefbaarheid en veiligheid in de VvE’s”

Verschillende ambtenaren uit Rotterdam en Den Haag en belangenorganisaties, zoals !Woon, één woningcorporatie, VvE-010  en de VvE Bond Amsterdam sloten aan in een online sessie om inhoudelijke uitdagingen en oplossingen met betrekking tot Veiligheid en Leefbaarheid in gemengde Vve’s te bespreken. De opvallende afwezigen waren de ambtenaren van de gemeente Amsterdam, zonder opgave van reden. Lees hier het verslag

Commerciële verhuurders

Heb je ook als VvE bestuur last van commerciële verhuurders? Je staat niet alleen. Op 22 augustus publiceerde Het Parool een opiniestuk hierover van VvE Oosterdokseiland. Het bestuur van de VvE Bond Amsterdam vond het een ‘feest’ van herkenning.

Rapport Van fossiel naar fossiel

Het rapport “Van fossiel naar fossiel” wordt maandag 2 oktober verstuurd naar fractieleden in Amsterdam en Den Haag en naar de pers. Het rapport, dat door de VvE Bond is opgesteld, onderzoekt de onmogelijkheden van warmtetransitie voor VvE’s in Amsterdam. Ondanks alle goedbedoelde plannen van zowel de rijksoverheid als de gemeente, blijft er een grote kloof tussen de ambities om de stad aardgasvrij te maken en de moeilijkheden waar een VvE tegen aanloopt bij het aardgasvrij willen zijn. Verduurzamen is een zware taak voor een VvE bestuur dat al vele taken uit te voeren heeft. We zijn dankbaar dat jullie zo veel informatie met ons hebben willen delen en zo hebben we goed onderbouwde adviezen voor de gemeente kunnen opstellen. Het Parool zal er deze week ook aandacht aan besteden, we zullen de link naar het artikel op ons forum plaatsen.

We zijn benieuwd naar jullie reacties op het rapport en het artikel.

Hier link naar het rapport op website

Verder hebben we gesproken met …

… het VvE Loket op vrijdag 15 september. Die hadden weinig nieuws te vertellen behalve dat de wethouder bezig was met plannen om de verduurzamingsagenda te versnellen. Hoe dat in elkaar steekt, kun je lezen in het plan Onze stad van morgen. Wat vooral opvalt is dat de VvE aanpak weinig veranderd is. De aankondiging dat de gemeente zelf warmtenetten wil gaan uitrollen is hoopvol. Maar zoals ons rapport Van fossiel naar fossiel beschrijft, zijn veel VvE’s bouwkundig nog lang niet klaar voor aansluiting op warmtenet en is daar veel ondersteuning voor nodig, die niet geboden wordt. Als je behoefte hebt om zelf met de wethouder hierover van gedachten te wisselen dan kan dat, geef je hier op.
Op donderdag 27 juli zijn we bij Vattenfall geweest om onze zorgen te uiten en signalen van VvE besturen over te brengen als het gaat om moeilijkheden met aansluiting op stadswarmte. Het was een warme ontvangst maar helaas reageert men sindsdien niet meer op onze mails.

We stellen graag bestuurslid Eric aan je voor

Hoe lang woon je al in Amsterdam en hoe zou je je wooncarrière omschrijven?

“Ik woon al 30 jaar in Amsterdam maar mijn wieg staat in Bergen. Ik ben opgegroeid in Overveen en daarna op kamers gegaan in Utrecht. Na mijn studie ben ik gaan werken in Purmerend en woonde ik op de zolder van de oude burgemeesterswoning in Egmond.

Vanuit Egmond ben ik naar Amsterdam Slotervaart verhuisd en daar woon ik nog steeds. Het was voor het eerst dat ik in een VvE ging wonen, daarvoor had ik er zelfs nog nooit van gehoord.”

Welke tip heb je voor mensen die voor het eerst in een VvE gaan wonen?

“Sta je op het punt een appartement te kopen, lees dan eerst de notulen en jaarverslagen. Check hoe gezond en actief de VvE is en of er een professionele beheerder is. Woon je er eenmaal, doe dan mee met het democratisch spel wat zich binnen een VvE afspeelt. Bezoek de Algemene Ledenvergadering en neem plaats in een commissie.” 

Jij bent één van de oprichters van de VvE Bond. Hoe kijk jij terug op de periode tot nu toe?

“De bond bestaat nu dik twee jaar en het is heel enerverend. Ik heb heel veel geleerd. In het verleden was ik actief in de politiek, nu kom ik er op een andere manier mee in aanraking. Het is nuttig om te weten hoe het systeem werkt en aan welke knoppen je moet draaien. Ik leer veel van hoe andere VvE’s georganiseerd zijn, het verbreedt mijn horizon en ik kijk anders tegen onze VvE aan.“

 Wat hebben de VvE’s in Amsterdam nodig om beter te functioneren?

“Er zijn meer vrijwilligers nodig en meer bestuursleden. Het is lastig om die te vinden, omdat er steeds meer expats in de VvE’s wonen, die moeite hebben met de vorm en de taal. Het aantal taken neemt toe naarmate een gebouw veroudert. Ook al heb je een professionele beheerder, die laat je niet voor elk wissewasje komen, want dan lopen de kosten snel op. Er zijn vrijwilligers nodig voor de kascommissie, de technische commissie, het groenbeheer, verduurzaming, noem maar op.” 

Je leest graag en veel, welk boek staat in jouw top 5 aller tijden en waarom?

“Ik heb een hele brede interesse, dat  is een zegen en een vloek. Ik kies voor “A theory of Justice” door John Rawls. Hij is een politiek filosoof die ideeën ontwikkelt voor een rechtvaardige samenleving. Een aanrader!”

Hartelijke groet,

Maikel van Leeuwen, Marjolein Schager, Eric Spee, Annet Terpstra

vvbondams@gmail.com          *        www.vvebond.nl                      

Beste leden en geïnteresseerden,

Het is een hete zomer. De mussen vallen dood van het dak, vers geplante boompjes verdrogen en premier Rutte brengt zijn kabinet ten val. Er is genoeg om ons over op te winden, maar de VvE Bond houdt het hoofd koel. We zullen moeten afwachten wat de nieuwe situatie in Den Haag betekent voor alle huisvestings-, stikstof- en verduurzamingsplannen. Ook zijn we benieuwd naar wat de gemeente nog op de rol heeft staan. We houden het voor jullie in de gaten. We merken dat jullie ons met grote belangstelling volgen en we krijgen regelmatig vragen en aanmeldingen binnen. Soms kan het een paar dagen tot een week duren voordat we antwoorden, maar je krijgt altijd een reactie. We zijn een team van vrijwilligers en het werk voor de VvE Bond moet na (en soms zelfs onder) werktijd gebeuren. In ieder geval komt er weer een fysieke bijeenkomst aan in het najaar; zodra de datum en locatie bekend is, delen we dat met jullie. Dus houd je mail in de gaten.

We hebben in deze nieuwsbrief genoeg onderwerpen om over te schrijven, maar we vinden het ook leuk om input van jullie te ontvangen, dus meeschrijven mag! Stuur ons je ervaring over “best-practices” of “worst-practices” als het gaat om jullie VvE ervaringen -> vvebondams@gmail.com En neem vooral een kijkje op onze vernieuwde website: www.vvebond.nl. 

LEV (lichte elektrische) voertuigen en aansprakelijkheid
Lev voertuigen zijn lichte, elektrisch aangedreven voertuigen waarmee relatief kleine afstanden kunnen worden afgelegd en ze bevatten allemaal een accu – stepjes zijn een bekend voorbeeld. Deze accu’s worden met regelmaat opgeladen, in huis, op het balkon of in de berging. Niet alle accu’s zijn van een goede kwaliteit en zijn vaak niet goedgekeurd volgens Europese normen. Dit heeft als gevolg dat accu’s met regelmaat in brand vliegen. 

Er zijn in dit jaar in Amsterdam alleen al twee grote branden ontstaan door dit soort accu’s. De VVD in Amsterdam heeft daarom gevraagd om een registratie van deze accubranden. 

Als VvE ben je verplicht om een opstalverzekering te hebben. Hiermee ben je verzekerd tegen brand, lekkages, vandalisme en diefstal. Wij stelden onszelf de vraag wie aansprakelijk is bij accubranden en we hebben verschillende verzekeraars gebeld die opstalverzekeringen aanbieden. De opstalverzekering zal altijd de schade (de waarde is onderhevig aan de dagwaarde en dergelijke) vergoeden aan de VvE, maar kan bij aantoonbare nalatigheid de veroorzaker eventueel aansprakelijk stellen. Bij navraag bleek dat tot op heden daar nog geen casus van bekend is, maar dat bij de toename van het aantal branden dat zomaar kan gebeuren. Het is daarom aan te raden om bewoners goed te informeren over hun eigen verantwoordelijkheid. Spannender wordt het als de VvE zelf oplaadpunten aanbiedt, maar ook daar kennen wij nog geen casus van. Kortom, goed opletten en scherp blijven op onveilige situaties.

Verzekeringen zijn complexe materie en wij zullen in het najaar uitgebreid ingaan op verzekeringen in de breedste vorm. Te denken valt aan de bestuurlijke aansprakelijkheidsverzekering, de juridische en de opstalverzekering en de inboedel en WA-verzekering van de bewoner. Heb je zelf ervaring met accubranden of in andere zin met oplaadpunten en/of accu’s dan is het fijn dat je dit meldt op ons forum.

Overleg !Woon

Op woensdag 28 juni hebben we een vruchtbaar overleg gehad met !Woon. Deze organisatie houdt zich niet alleen bezig met huurdersbelangen, maar ook met VvE’s, en dan vooral de kleinere of gemengde (koop en huur, wordt ook wel ‘gespikkeld’ genoemd) VvE’s. Toch kun je altijd met je vraag als bewoner of bestuurder van een VvE bij ze terecht. We hebben veel onderwerpen besproken, zoals: is het wenselijk om huurders binnen je complex bij de ledenvergadering te betrekken en zo ja, hoe doe je dat? We waren het er snel over eens dat we dat zeer wenselijk vinden omdat leefbaarheid eigenlijk het belangrijkste is binnen een (spikkel) VvE complex en dan heb je alle bewoners rond de tafel nodig: koop en (onder)huur. !Woon gaat kijken of ze hier een webinar voor kunnen opzetten. Heb je zelf ervaringen binnen je VvE hoe je huurders betrekt en/of wat de valkuilen zijn, dan horen we dat graag -> vvebondams@gmail.com

Nationaal Programma Samen Nieuw-West

Op dinsdag 27 juni hebben twee bestuursleden van de VvE Bond op persoonlijke titel ingesproken bij stadsdeelcommissie Nieuw-West waar het Nationaal Programma Samen Nieuw-West aan de orde kwam. Zowel wethouder Groot Wassink als de programmadirecteur Bashira waren aanwezig. In dit NPSNW werken rijk, gemeente, andere overheidsorganisaties, maatschappelijke organisaties en bewonersgroepen samen om Nieuw-West een betere toekomst te geven. Ook in Noord en Zuidoost zijn er soortgelijke programma’s. Tijdens ons overleg met !Woon bleek dat zij een zetel hebben in het opgave team “Wonen”. Van daaruit wordt gekeken wie zich daarbij aan kunnen sluiten. 

Want we merken steeds weer dat, in tegenstelling tot woningcorporaties, VvE’s en woningeigenaren niet automatisch aan tafel komen bij omvangrijke projecten van de gemeente. Dit zijn natuurlijk gemiste kansen omdat meer dan de helft van de Amsterdamse woningen deel uitmaakt van een VvE. Er heerst nog vaak de gedachte dat de VvE’s de zaken wel goed op orde hebben, actieve besturen hebben en volop aan het verduurzamen zijn. Men heeft weinig oog voor het achteruitgaan van de leefbaarheid en veiligheid rondom VvE’s, vooral verkamering (wat tot veel onrust leidt) en waardoor verduurzaming achterop raakt. VvE bestuurders komen veel in aanraking met de uitdagingen van de stad. Onze stelling is dan ook dat VvE bestuurders de ogen en oren van de wijk zijn en daardoor waardevolle input kunnen leveren.

VvE bestuurders zijn vrijwilligers. We dringen er bij de gemeente opnieuw op aan ervoor te zorgen dat onze kostbare tijd niet onnodig gebruikt wordt voor handhavingstaken en het oplossen van sociaal-economische problemen. Het helpt ons allemaal als de gemeente de VvE’s proactief meeneemt in de beleidsontwikkeling. Een eerste stap is het aanleggen van een register van alle VvE’s in de stad.

Even voorstellen …

We willen graag de bestuursleden van de VvE Bond aan jullie voorstellen en Marjolein Schager mag aftrappen. Marjolein is vanaf het begin bestuurslid van de Bond en al twee jaar voorzitter van haar VvE in Slotermeer:

“Ik ben gevraagd door het bestuur van mijn VvE of ik bestuurslid wilde worden. Dat leek me wel leuk en leerzaam.”

Je hebt lang in Amerika gewoond, bestaat daar ook zoiets als een vereniging van eigenaren in een gebouw, of straat of wijk?

“In Amerika heb ik altijd in een vrijstaand huis gewoond. In grote steden zijn er building associations, zoals er bij sommige VVE’s coöperaties zijn.”

Wat is je grootste zorg in jouw flat of jouw buurt?

“Ik maak me zorgen over veiligheid, armoede en het onderhoud van de openbare ruimte. In mijn VvE zijn er zorgen over verkamering en de overlast die dat geeft. Dat geldt ook voor illegale onderhuur, dus zonder vergunning. Ook verduurzaming, en de financiering daarvan, is moeilijk. En ik zou graag willen dat meer eigenaren zich betrokken voelen bij het gebouw en de VvE.”

Wat zou de gemeente beter kunnen doen?

“De gemeente moet VvE’s actief informeren over verduurzamingsprojecten. Wat zijn de mogelijkheden voor aansluiting op een warmtenet? Wanneer gaat dat in een wijk gebeuren? Als volgens de splitsingsakte woningen in een VvE niet verkamerd mogen worden, dan moet de gemeente daar ook geen vergunningen voor afgeven. En voor de quota – het maximale aantal vergunningen in een wijk – moet óók de al bestaande verhuur meetellen, dus ook de woningen die al verhuurd waren bij de invoering van de quota.”

Wat vind je het leukste in Amsterdam?

“De parken in Nieuw-West!”

Vergeet niet …

… de compensatie blokverwarming aan te vragen. Het is vrij simpel en levert minimaal 700 euro per huishouden op als je blokverwarming hebt en geen vast prijscontract had op 1 januari 2023. Via deze link kun je de compensatie aanvragen. Lukt het niet, stuur ons dan een mailtje: vvebondams@gmail.com

Leestips voor de zomer:

• Artikel in het Parool: Arme buurten zijn warme buurten.

Hoe houden jullie als VvE’s het hoofd (en huis) koel? Deel je ervaringen op ons forum. 

• Boek: Op een dag in Nieuw-West van Bas Kok (juni 2023)

Mooie jeugdherinneringen aan een wijk en tijd die niet meer is. Bas stelt zichzelf en de maatschappij de vraag: waarom is mijn straat gesloopt? Heel herkenbaar voor iedereen die in een buitenwijk woont die in de jaren ‘50-’70 is gebouwd en door stedelijke vernieuwing is veranderd. 

• Boek: Creativiteit, lef en een lange adem van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.

Ervaringen en tips vanuit 20 stedelijke focusgebieden. Nationaal Programma Leefbaarheid & veiligheid.

Agenda VvE Bond:

• Overleg met projectteam Samen Nieuw-West op 18 augustus
• Overleg met Vattenfall in augustus
• Overleg met Team VvE Aanpak Amsterdam in september

Het bestuur van de VvE Bond wenst jullie een fijne zomer en we hopen jullie in het najaar weer live te mogen ontmoeten,

Maikel van Leeuwen, Marjolein Schager, Eric Spee, Annet Terpstra

Aan deze nieuwsbrief kunnen geen rechten ontleend worden – ©VvE Bond 2023

Fijn dat jullie ons nog steeds volgen en steunen. Zeker nadat het even stil was rondom de VvE Bond vanwege een intern conflict. Dat is gelukkig voorbij. We hoorden via de mail en in de wandelgangen (en zelfs op straat): ga alsjeblieft door! 

En dat doen we, maar in iets rustiger tempo. We volgen de voor VvE bestuurders belangrijke onderwerpen: verduurzaming en energietransitie, overlast en handhaving en de bouwplannen van de gemeente. We hopen in september weer een bijeenkomst te organiseren. Ook denken we erover om werkgroepen in te stellen. Heb je daar belangstelling voor? Je kunt ons bereiken op ons nieuwe mailadres: vvebondams@gmail.com. Ook het twitter account is vernieuwd: @VvEBondAdam. Het forum blijft hetzelfde en daar kun je veel informatie vinden maar vooral uitwisselen met andere bestuursleden: https://forum.vvebond.nl/

Verplichting voor warmtepomp na 2026 vervalt voor appartementseigenaren

Maandag 1 mei kwam het nieuws dat de verplichting vanuit de overheid is komen te vervallen om als appartementseigenaar en/of VvE na 2026 over te stappen op een warmtepomp als de cv-ketel vervangen moet worden. Ook voor monumenten is de verplichting komen te vervallen. 

Veel VvE’s zullen opgelucht zijn dat de druk van de spreekwoordelijke ketel is. Voor alle overige huiseigenaren en bedrijven geldt dat na 2026 de hybride warmtepomp de norm wordt, tenzij een aansluiting op het warmtenet binnen 10 jaar gerealiseerd wordt. Om dit te stimuleren wordt de 0% rente verduurzaming lening bij het Warmtefonds uitgebreid tot een inkomensgrens van € 60.000,00. En er zijn de ISDE subsidies.

We zijn benieuwd wat dit betekent voor de warmtevisie van de Gemeente Amsterdam, waarin gesteld wordt dat Amsterdam in 2040 aardgasvrij moet zijn. Ook horen we graag jullie reacties hierop – deel die vooral op het forum.

Meer lezen?

Bericht van Rijksoverheid over hybride waterpomp de norm na 2026
Bericht van de Rijksoverheid over extra pakket klimaatmaatregelen

Compensatieregeling blokaansluiting warmte en/of elektriciteit is een feit

Sinds eind april is de aanvraag geopend voor compensatie blokverwarming en/of blokelektriciteit. Het gaat om compensatie voor een gedeelde warmteaansluiting en indien van toepassing een gedeelde elektriciteitsaansluiting voor huishoudens die nu geen gebruik kunnen maken van het prijsplafond en geen vast contract hebben. Dit slaat op eigenaren binnen een VvE, huurders binnen een wooncoöperatie, studentenhuizen, woongroepen en andere woonvormen waar minimaal 5 huishoudens gebruik maken van een gedeelde warmtevoorziening. De compensatie kan alleen aangevraagd worden door de contracthouder, dus niet door de eindgebruiker, tenzij dat een en dezelfde is.

Wij krijgen vanuit ons netwerk signalen dat veel eigenaren en huurders helemaal niet op de hoogte zijn van deze compensatieregeling. Dus vermoeden wij dat eindgebruikers wellicht over het huidige stookseizoen veel te hoge kosten maken omdat ze de vergoeding waar ze recht op hebben niet krijgen. Een van onze bestuursleden heeft inmiddels de vergoeding voor haar VvE aangevraagd: € 786,45 per zelfstandige woning voor warmtecompensatie 1ste helft 2023 en zei zegt: “Als je zelf je belasting kan invullen, dan kun je ook prima deze compensatie zelf als bestuurslid en als contracthouder aanvragen”. Lukt dat niet, overleg dan met je VvE beheerder. Overigens: Vereniging VvE Belang vraagt het voor zijn leden kosteloos aan in een bulkaanvraag. Daar kun je je dus ook bij aansluiten.

Wat tegenvalt aan deze regeling is dat het tot 13 weken kan duren voordat de aanvraag is goedgekeurd. Ook kan het dan nog 2 tot 3 weken duren voordat het is uitbetaald. Voor sommige VvE’s is dat te laat omdat de eindafrekening al eerder komt, en je eerst moet afrekenen met de eigenaren voordat de compensatie wordt uitgekeerd. Een idee kan dan zijn om je energieleverancier om uitstel van betaling te vragen totdat de compensatie binnen is.

Jullie reacties lezen we graag terug op het forum. En we roepen iedereen op om in je netwerk deze nieuwe regeling bekend te maken, zeker bij kwetsbare groepen. Via deze link kun je de compensatie aanvragen.

Wanneer ben je als VvE “belanghebbend” en wat betekent dat?

Al enige jaren kijkt de gemeente vrij strikt naar wie belanghebbend kan en mag zijn bij juridische procedures.De meeste VvE’s kunnen niet buiten de fysieke grenzen van hun VvE als belanghebbend optreden, tenminste wij zijn nog geen enkele VvE tegengekomen die dat wel kan. Dit kan alleen als een VvE dit in hun splitsingsakte expliciet vermeld heeft. En dat een splitsingsakte lastig aan te passen is, dat weten de meeste VvE’s inmiddels.

Concreet komt het erop neer dat alles buiten een meter van het complex  niet meer in het belang is van de VvE –  tenminste zo beschouwt dat gemeente dat. Het is van belang dat als een VvE bezwaar heeft tegen afgegeven vergunning, zoals een ‘kap van houtopstand’ of een ‘tijdelijke verkeersmaatregel (TVM)’, en niet als belanghebbend kan optreden, dat de bestuurder en/of bewoner een bezwaar of zienswijze op eigen titel indient. Als de VvE dit doet, zal het leiden tot een afwijzing, omdat de VvE als niet belanghebbend wordt gezien. 

In Amsterdam functioneert het publicatieproces van vergunningen helaas slecht. Vergunningen, zoals een kapvergunning, worden soms net een paar dagen voor een activiteit gepubliceerd. Als eenmaal de werkzaamheden op basis van de vergunning zijn verricht dan zal dat leiden tot afwijzing bij bezwaar. Al had je wellicht juridisch gezien 6 weken de tijd, de ‘eenmalige’ daad is nu eenmaal gepleegd. Een voorbeeld uit de praktijk werd op deze manier afgeserveerd: “Het bezwaar is niet-ontvankelijk, omdat de termijn van de vergunning inmiddels is verlopen, de werkzaamheden zijn uitgevoerd en de parkeervakken zijn vrijgegeven. Er is geen procesbelang meer. Gelet op dit advies heeft de commissie afgezien van het opvragen van de statuten van de VvE om de ontvankelijkheid van bezwaarde te beoordelen.”

Bij de laatste zin zal de oplettende lezer een mogelijke secundaire grond vinden om de partij die het bezwaar indiende als niet-belanghebbend af te serveren.

Zoals eerder beschreven is het belangrijk dat de VvE die bezwaar wil indienen het bezwaar bewust indient als natuurlijk persoon en alleen als  VvE wanneer zij zeker is van het feit dat zij mag optreden als rechtspersoon. Het bezwaar moet voor aanvang van de activiteiten ingediend worden. Soms is dit onmogelijk vanwege het korte tijdsbestek en dan rest de enige mogelijkheid nog om naar de voorzieningenrechter te gaan. 

Achtergrondinformatie over wie wanneer een rechtspersoon belanghebbend is, is te vinden op: http://www.stibbeblog.nl/all-blog-posts/public-law/faq-wanneer-is-een-rechtspersoon-belanghebbende-bij-een-besluit-op-grond-van-artikel-12-lid-3-awb/

Masterplannen Amsterdam

Voor de stadsdelen Zuid-Oost, Noord en Nieuw-West zijn masterplannen in ontwikkeling om de leefbaarheid te vergroten en de armoede en alle bijkomende problemen te verminderen. Het zijn ambitieus opgestelde plannen en het eerste masterplan ZO’Zuid-Oost is op 4 februari 2021 als alliantie van start gegaan. Wij zijn heel benieuwd of er lezers van de nieuwsbrief zijn die ervaring hebben met het meepraten over de masterplannen in Zuid-Oost of Noord.

Omdat de bestuursleden van de VvE Bond allemaal in Nieuw-West wonen, haken wij aan bij het masterplan Nieuw-West dat is omgedoopt tot Samen Nieuw-West. Hierin gaan we proberen onze leden te vertegenwoordigen. Wel hebben we direct onze kritiek geuit op de organisatie: de bijeenkomsten zijn op werkdagen van 9 uur tot 12 uur. Hiermee sluit je werkende mensen uit en we vermoeden dat er veel gepraat zal worden met betaalde en al bekende instellingen en dat de bewoners buitenspel worden gezet. Dat lijkt ons haaks staan op de insteek zoals die in Aanpak Noord wordt gepredikt: bewoners en ondernemers bepalen het tempo. Ook zijn het allianties zonder enig budget of mandaat, dus met enige scepsis sluiten we aan. Heb je hier ideeën over? Laat je horen.

Meer lezen? 

• Masterplan Nieuw-West: Samen Nieuw-West
• Masterplan Zuid-Oost: ZO’Zuid-Oost
• Masterplan Noord: Aanpak Noord

Agenda bijeenkomsten waar de VvE Bond aanwezig is:

• Woon je in Nieuw-West en wil je als VvE bestuurder andere bewonerscommissies (huur en koop) ontmoeten en van gedachten wisselen over woon thema’s, dan kan dat op woensdag 10 mei van 18.30 tot 21.30 in Ru Pare. Meld je hier aan bij !Woon.  
• Bijeenkomst Samen Nieuw-West (Masterplan), maandag 15 mei 2023
• Woensdag 31 mei 16 uur locatie Osdorp: kennismaking VvE Bond met duurzaamheidscoördinatoren gemeente Amsterdam.

Met hartelijke groet van het bestuur,

Maikel van Leeuwen, Marjolein Schager, Eric Spee, Annet Terpstra

Oprichting VvE bond – “It’s official!”

Na een vliegende start in 2022 is de VvE Bond binnen een jaar tijd gegroeid naar bijna 100 leden. We zijn begonnen in Nieuw-West voor VvE’s in deze wijk maar er sloten al snel VvE’s uit andere stadsdelen aan. Dus we gaan nu VvE’s uit de hele stad verbinden en vertegenwoordigen. De concept statuten van de bond zijn hier terug te lezen. In het voorjaar hopen we alle leden officieel te registreren en ontvangen de leden een factuur. Het lidmaatschapsgeld voor 2023 bedraagt 1 euro per appartementsrecht met een minimum van 20 euro per VvE.

Wat is verkamering en wat kun je er tegen doen?

Als een eigenaar een appartement wil verhuren, moet de eigenaar voldoen aan zowel de regels van de gemeente als de splitsingsakte van de VvE. Als een woning verhuurd wordt en bewoond door 3 of meer personen die geen gezin vormen, dan is er een gemeentelijke vergunning nodig voor kamerverhuur. Er is een maximaal aantal vergunningen beschikbaar per wijk en per pand. Deze regels gelden voor kamerverhuur, sociale huurwoningen, vrije sector woningen en particuliere woningen. Natuurlijk is het verhuren van kamers een mogelijke oplossing voor de huidige woningnood in Amsterdam maar helaas melden veel VvE’s overlastsituaties zoals: vuil, lawaai, uitbuiting etc. Je kan via de website van de gemeente bijhouden op postcodegebied of er vergunningen zijn toegekend of afgewezen in je wijk.

Wat kun je doen als een eigenaar zijn huis wil verkameren en/of verhuren? Vaak staat in je splitsingsakte wat wel en niet mag en ga daar een gesprek over aan. Dan is de eigenaar alvast gewaarschuwd. Ook is er de “Zelfwoonplicht” in Amsterdam wat betekent dat een nieuwe eigenaar verplicht is om de woning zelf te bewonen gedurende 4 jaar voor woningen met WOZ-waarde tot 512.000 euro (2022). Er is nog geen wetgeving ten aanzien van het “keep-to-let” principe, na 4 jaar mag een eigenaar zijn huis dus verhuren, vaak is daar dan wel toestemming van de vereniging voor nodig. En voor verkamering is ook nog een vergunning nodig. Vermoed je dat er sprake is van verkamering of illegale verhuur dan heet dat woonfraude. Meld het hier of kijk of er al melding is gedaan.

Op het forum van de VvE Bond staan voorbeelden hoe VvE besturen succesvol verhuur of verkamering hebben kunnen beteugelen. Heb je als bestuur ook voorbeelden hiervan, deel ze met ons op het forum of via de mail: vvebond@gmail.com. Ook kan je van het nieuwe digitale inloopspreekuur gebruik maken van Rijssenbeek advocaten kantoor.

Meer lezen?

• Regels rondom kamerverhuur (Amsterdam) / Opkoopbescherming (Amsterdam)

Splitsingsakte, kan het makkelijker?

Voor de meeste eigenaren is de splitsingsakte een lastig document, zeker als je moeite hebt met lezen. In de akte staan alle afspraken die eigenaren hebben gemaakt over het beheer van het pand en de manier waarop ze besluiten nemen en de kosten verdelen. Deze afspraken staan vaak met iets eenvoudiger taalgebruik in het huishoudelijk reglement. De akte is gebaseerd op een modelreglement dat geschreven is namens de gezamenlijke Nederlandse notarissen in 1951 en is deels gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (BW).

In de akte staat ook een zo goed mogelijke beschrijving van het gebouw en de harde opdracht het ook zo te houden. Een besluit tot verandering vraagt een meerderheid van 67% of zelfs 80% van alle leden. Hetzelfde geldt vaak voor het mogen aangaan van leningen door de VvE. Dit is vooral om de eigenaren te beschermen en wildgroei van verbouwingen en aanpassingen te voorkomen. Nu in tijden van energiearmoede en klimaatverandering blijkt de andere kant van die medaille: het is vrijwel onmogelijk te besluiten over verduurzaming en/of de financiering daarvan of om naar een notaris te gaan om de akte te veranderen. De VvE-Bond heeft de wethouder opgeroepen om een lobby te starten bij de verantwoordelijke ministers in Den Haag om de meerderheidseisen in het geval van duurzaamheidsbesluiten aan te passen.

Meer lezen?

• Dirk van der Woude heeft in zijn “ABC voor VvE” helder uiteengezet hoe regels en verduurzaming elkaar in de weg zitten
• Claudia Siewers is expert in appartementsrecht en heeft het modelreglement naar begrijpelijk Nederlands vertaald
• Om het huishoudelijk reglement goed na te leven zijn er VvE’s die een boetebeleid hanteren, lees hier meer over op ons forum.

Meldpunt blokverwarming overgedragen aan wethouder Pels

De VvE Bond heeft vorig jaar een oproep gedaan aan VvE’s om te melden of zij “blokverwarmer” zijn. Hierop zijn veel reacties gekomen. Op 22 december hebben we dit meldpunt overgedragen aan wethouder Pels in de Stopera. Daarbij waren ook fractieleden van de gemeenteraad aanwezig. We hebben de wethouder verzocht om panden met blokverwarming te registreren. Zo kan de gemeente de gebruikers actief benaderen om hulp te bieden, nu en in de toekomst. Ook hebben we het verzoek neergelegd om álle VvE’s te registreren en actief te helpen met de verduurzamingsklus die voor ons ligt. Als er in 2024 geen energiecompensatie is voorziet de VvE Bond grote problemen voor de vele huishoudens in Amsterdam die nog energielabel E, F of G hebben en bij wie de verduurzaming vastloopt.

Meer lezen? Oproep aan wethouder voor meldpunt blokverwarming
Meer kijken? Item van AT5 over “blokverwarmers” die zich hebben gemeld bij de VvE Bond

Energie plafond voor blokaansluiting

Huishoudens aangesloten op blokaansluiting zijn nog steeds in onzekerheid hoe de energiecompensatie (energie plafond) voor 2023 uitgewerkt gaat worden. Dit treft zowel eigenaren als huurders. Zoals het er nu uitziet krijgen VvE’s en verhuurders voor het eerste half jaar van 2023 een som geld per huishouden uitgekeerd. Hiervoor zullen zij zich moeten melden bij de belastingdienst. De VvE Bond maakt zich zorgen over:

• dat niet iedere VvE de weg weet te vinden om deze compensatie uitgekeerd te krijgen;
• dat er geen duidelijke richtlijn is hoe dit toe te passen en uit te keren/compenseren vanuit de VvE naar de eigenaren;
• dat in particuliere verhuur situatie de eindgebruiker wellicht niet gecompenseerd wordt.

We hopen dat er binnen een maand duidelijkheid is en we zullen hier zeker over berichten. Ook horen we graag ideeën van jullie hierover.

Meer lezen? De brief vanuit de Rijksoverheid over compensatie blokaansluiting.

Oproep

Nu we groeien als VvE Bond, kunnen we jullie hulp goed gebruiken!
Naar wie zijn we op zoek? Leden die aan kunnen schuiven bij overleg met gemeente of andere instanties, leden die mee willen schrijven aan de nieuwsbrief, leden die penningmeester zouden willen zijn. Heb je deze of andere talenten die je graag in wilt zetten voor de VvE Bond, laat het ons weten: vvebond@gmail.com.

Op dinsdag 14 februari, van 14 uur tot 17 uur, zijn we uitgenodigd om aan te schuiven bij Kennissessie Isolatieplan; locatie House of Watt, James Wattstraat 73, georganiseerd door de gemeente. Ons bestuurslid Dirk zal aanwezig zijn, maar we zoeken nog meer VvE-eigenaren die hier graag over mee willen praten. Heb je tijd? Geef je hier op: https://forms.gle/hLmAwsPz79zMfDgb8.

Aan deze nieuwsbrief kunnen geen rechten ontleend worden – ©VvE Bond 2023

Inflatie en VvE
De snel oplopende inflatie heeft een zwaar negatief effect op de kasreserves van VvE’s. Wij raden alle VvE’s aan om contracten en facturen goed onder de loep te leggen. We zien forse prijsstijgingen in het hele segment van 10% tot 15%: installateurs, onderhoudscontracten, VvE-beheer en natuurlijk de voorschotbedragen energie en de eindafrekeningen. Plan je ALV vroeg in 2023 en communiceer tijdig met de bewoners over stijgende lasten. Er zijn VvE’s die vrijwel geen kasreserve meer hebben en woningeigenaren die (verhoging) servicekosten en/of stookkosten niet meer kunnen betalen. Trek tijdig aan de bel! Er zijn diverse loketten die hierbij kunnen helpen, denk aan Vereniging Eigen Huis (alleen met lidmaatschap), VvE loket van Woon! en op ons forum staat inmiddels ook een lijst met adviezen als woningeigenaren financieel in de knoop komen.

Zie: https://forum.vvebond.nl/d/50-hoe-help-je-eigenaren-die-in-financiele-crisis-komen

Informatieavond VVE Bond op 26 oktober

• Gemeente ziet VvE’s nu wél staan!
  Eind juni 2022 maakten we kennis met Wethouder Zita Pels, we overhandigden haar een notitie met plannen en harde feiten. Zoals dat inmiddels richting 60% van de huizen in de stad een VvE-huis is. We vroegen de wethouder: negeer de VvE’s niet langer, maar omarm ze – en maak beleid dat ons helpt. Vier maanden later stond Zita Pels op onze bijeenkomst: informeel, uit het hoofd en toegankelijk. Ze vertelde (nog vertrouwelijk) over haar later die week te publiceren brief aan de gemeenteraad over het isolatie offensief: “In mijn brief krijgen de VvE’s veel aandacht en in het offensief zelf een belangrijke rol”. Ze maakt geld vrij om VvE’s en woningeigenaren te ondersteunen bij het verbeteren van isolatie. Toen we de brief twee dagen later kregen bleek geen woord gelogen: in de 11 A4’tjes gaat minstens 40% van de tekst over VvE’s. Dat is echt een rádicale verbetering ten opzichte van eerdere wethouders – als we daar als VvE Bond iéts aan hebben bijgedragen is dat mooi. Na haar korte inleiding nam Zita Pels de tijd om spontane vragen van de aanwezigen te beantwoorden.
  
• Hoewel, wellicht beginnen er nu nieuw problemen. Aansluitend kwam namelijk Laetitia Ouillet aan het woord. Van oorsprong Française en econoom had ze in Nederland diverse strategische functies bij energiebedrijven. Inmiddels zit ze een landelijke windcoöperatie voor en werkt in Schiedam aan de verduurzaming van een ‘lastige’ wijk. Haar betoog was inspirerend maar ook confronterend. Ze legde uit welke obstakels ze tegenkomt bij het verduurzamen van een heel pand of flatgebouw: bijv. flora en fauna wetgeving. Echter, ze ontdekte ook hoe lastig o.a. door de Splitsingsakte het verduurzamen van een VvE gebouw is. Laetitia, met een rijk landelijk netwerk, deelde haar ‘ontdekking’ met BZK in Den Haag. Sindsdien volgt het Ministerie het project op de voet, juist qua VvE-sores. Ze kregen ook een oproep tot wetgeving, verderop in de bijlage meer daar over.
  
• Daarna splitste de groep zich in tweeën. De meerderheid van de mensen koos ervoor om informeel bij te praten. En ongeveer vijftien mensen hebben in de aanpalende kerkzaal doorgepraat over de financiering van verduurzaming. Ook ging het over een regeling om belasting terug te vragen bij blokverwarming (dit is een ‘oude’ regeling, die losstaat van de energieplafond-regeling). Zij willen dit gesprek digitaal voortzetten op het forum van de bond. Jullie zijn van harte welkom om daaraan te participeren en je ervaring te delen: https://forum.vvebond.nl/

Oproep: deel jouw offerte van Vattenfall voor aansluiting stadswarmte
Vattenfall verhoogde in drie jaar tijd de aansluitkosten voor stadswarmte waardoor deze nieuwe bron van (warmte)energie geen optie meer is voor veel VvE’s. De bond ontving hierover verschillende berichten van haar achterban. Maar wat moeten deze VvE’s dan?

Het Parool en de VVE bond zoeken VvE’s die hier ervaring mee hebben. Heb je als VvE ook een offerte opgevraagd bij Vattenfall?

Meld het bij vvebond@gmail.com

Meldpunt blokverwarming
Op de oproep van de VvE Bond om je als VvE met blokverwarming te melden hebben we een grote respons gekregen, van binnen en buiten Amsterdam en ook van huurders. De gemeente Amsterdam heeft geen registratie panden met blokverwarming, wat het moeilijk maakt hierop beleid te maken. Wij willen met het overhandigen van de ontvangen gegevens aan wethouder Pels een startsein geven: dit is een concreet probleem, negeer het niet langer en kom in beweging, gemeente! De aanleiding om een meldpunt in het leven te roepen komt door de onzekerheid over het energie plafond voor “blokverwamers”. We hopen dat het kabinet voor eind december een duidelijke regeling heeft gepresenteerd.

Het aantal Amsterdamse huishoudens met blokverwarming op gas of stookolie is 26.000. Deze “blokverwarmers” staan de aankomende jaren voor een gigantische uitdaging als het gaat om energietransitie.

Er kan grofweg de volgende verdeling worden gemaakt: vooroorlogse (tot 1940) panden met blokverwarming die relatief veel in Oud Zuid of Centrum voorkomen. Vaak vallen deze panden onder monumentale status en zijn mede daardoor slecht te isoleren. De na-oorlogse panden met blokverwarming (1950 – ca 1980) die relatief veel voorkomen in Nieuw-West, Noord, Buitenveldert en Zuid-Oost hebben als kenmerk dat ze groot zijn van omvang. Na 1980 zijn de meeste flats gebouwd met individuele cv-voorziening of recentelijk direct aangesloten op stadswarmte.

Wat alle VvE’s met blokverwarming gemeen hebben is dat de individuele eigenaren slecht zicht hebben op hun dagelijkse, wekelijkse of maandelijkse verbruik. Radiatoren kunnen bemeterd zijn, maar dat is nog lang niet altijd het geval. Ook zijn slimme thermostaten vaak afwezig. Dus men stookt thuis “op gevoel” of helemaal niet, of gebruikt andere warmtebronnen, met alle gevolgen van dien. De bestuursleden van de VvE’s zijn vaak al ver met verduurzamen en haalbaarheidsonderzoeken. Toch stokt het uiteindelijk door teveel aan regels en loketten binnen de gemeente en overheid en de technische onmogelijkheden binnen de panden zelf.

Daarnaast stijgen de offertes om aan te sluiten op stadswarmte gigantisch en zo ook de stadswarmte tarieven waardoor stadswarmte voor veel oud-bouw VvE’s geen optie meer is. De lange beslissingstrajecten binnen de VvE’s en verkamering zorgt voor meer achteruitgang dan vooruitgang in het verduurzamingstraject. De dilemma’s die deze VvE’s nu beheersen gaan wij als VvE bond graag in 2023 bespreken met de wethouder en de raadscommissie.

Het bestuur van de VvE Bond wenst u fijne feestdagen!

Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Dirk van der Woude
Eric Spee

Bijlage: Oproep betere wetgeving over en voor VvE’s

Energie is ongekend duur geworden. Niet alleen individuele appartementsrechtseigenaren komen in financiële problemen, ook voor VvE’s loopt de rekening op. En hoewel de landelijke overheid en de gemeente nu lijken bij te springen, zijn daarmee nog lang niet alle problemen opgelost. Daarom organiseert de VvE Bond Amsterdam op 26 oktober een bijeenkomst voor VvE bestuurders met energiedeskundige Laetitia Ouillet. Ook wethouder Zita Pels (GroenLinks) heeft toegezegd te komen.

Wat kunnen VvE’s en hun leden doen om hun energieverbruik te verkleinen en daarmee hun rekeningen omlaag te brengen? En wat als de energierekening niet meer betaald kan worden? Vooral VvE’s met blokverwarming worstelen met die vraag. Kan een VvE failliet gaan en wie draait dan voor de schulden op?

Ook als het allemaal nog niet zo dramatisch is, zullen VvE-bestuurders aan de bak moeten om hun leden te overtuigen te gaan investeren in energiebesparende maatregelen. VvE’s die daarom de servicekosten verhogen kunnen soms op onbegrip en weerstand rekenen van hun leden – en voor enkelen is alweer zo’n aanslag op hun budget een persoonlijk drama. Hoe ga je daar als VvE-bestuurder mee om?

De VvE Bond heeft energiedeskundige Laetitia Ouillet gevraagd de VvE-bestuurders bij te praten over de energietransitie en de regelingen die de landelijke overheid en de gemeente in het leven hebben geroepen om de hoge energiekosten te beperken. Laetitia Ouillet is senior associate bij eRiskgroup en voorzitter van de landelijke energiecooperatie de Windvogel. Eerder was ze directeur strategic area energy bij de TU/e en werkte ze als directeur strategie bij Eneco. Ze schrijft columns, geeft lezingen en maakt podcasts over de energieproblematiek.

Wethouder Zita Pels (GroenLinks, duurzaamheid, energietransitie en volkshuisvesting) zal omstreeks 19.30 uur de bijeenkomst bezoeken. Ze heeft slechts een kwartier voor ons – wethouders hebben het erg druk. De VvE Bond gaat regelen dat ze een volgende keer meer tijd heeft om met iedereen in gesprek te gaan.

De bijeenkomst vindt plaats op 26 oktober in De Opgang, Tussen Meer 68, Osdorp, en begint om 19.15 uur. Zaal open om 19.00 uur. Gaarne vooraf aanmelden via het formulier

Activiteiten van de VvE Bond

Annet Terpstra: ‘Maak één VvE-loket voor verduurzaming!’

VvE Bond neemt deel aan Expertmeeting gemeenteraad

Op 13 september organiseerde de Amsterdamse gemeenteraad een Expertmeeting over de energiecrisis en energiearmoede. Al vooraf werd duidelijk dat geen van de uitgenodigde experts verstand had van VvE’s – en daarmee van meer dan de helft van alle huizen in Amsterdam. Daarom schoof het bestuur van de VvE Bond namens de Bond Annet Terpstra en ook energiedeskundige Laetitia Ouillet naar voren. Hun bijdragen bleken wezenlijk voor de meeting.

Laetitia maakte o.a. duidelijk hoezeer de regels een snel handelen door VvE’s verhinderen. Annet Terpstra: ‘Onze belangrijkste oproep aan de raadsleden is: maak één VvE-loket als het gaat om verduurzaming en stel verduurzamingsubsidies en energieleningen aan het begin van een verduurzamingstraject beschikbaar. Nu stokt de verduurzaming en energietransitie in Amsterdam vanwege een woud aan loketten en veel onduidelijkheden.’

In de dagen na de expertmeeting zijn al veel vragen van de VvE Bond beantwoord.

– Het Nationaal Warmtefonds maakte bekend dat per 1 november a.s. een rentevrije duurzaamheidslening beschikbaar wordt gesteld voor verzamelinkomens tot 45.000 euro. Zo kunnen ook woningeigenaren met een kleine beurs een lening afsluiten om bijvoorbeeld te isoleren.

– De ISDE subsidiemaatregel vanuit de overheid wordt per 1 januari 2023 versimpeld. Een woningeigenaar kan tot 15% subsidie krijgen op één isolatie- of verduurzamingsmaatregel, met terugwerkende kracht tot 1 april 2022.

– De FIXbrigade Amsterdam kan huishoudens gratis helpen met simpele isolatietechnieken als het inkomen max 140% boven het minimum zit. Dit geldt voor de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost.

Annet vertelde ook dat Laetitia Ouillet  een voor haar nieuw begrip noemde: Spikkel VvE’s, dat zijn VvE’s met qua bewoners mengvormen met zowel kopers als al dan niet sociale huurders .

De hele expertmeeting is bij de gemeente terug te kijken: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/1021291
De bijdrage van Annet Terpstra direct: https://lnkd.in/eSVHgjdG

Gemeente reageert slecht op signalen van burgers

VvE Bond in gesprek met hoogste ambtenaar

VvE bestuurders komen van alles tegen in en rondom hun gebouw en bij de bewoners: van een politie-inval tot een huishouden met schulden, van zwerfvuil tot foutparkeerders. VvE- bestuurders die dit soort zaken melden bij de overheid, krijgen vaak teleurstellende reacties van de handhavers, hulpverleners en ambtenaren. Daarom gingen Maikel van Leeuwen en Dirk van der Woude van de VvE Bond in gesprek met de hoogste ambtenaar op dit gebied: clusterdirecteur Sjoukje Alta. Het gesprek biedt openingen.

Het gesprek met Sjoukje Alta was dusdanig positief dat er direct een vervolgafspraak is gepland en dat zelfs de suggestie werd gedaan om samen met de gemeente een bijeenkomst te organiseren, waar ambtenaren en politici in gesprek kunnen gaan met VvE-bestuurders. De VvE Bond zal deze suggestie ook aan wethouder Zita Pels voorleggen.

Op 28 september gaf Sjoukje Alta een presentatie aan de Raadscommissie Stadsontwikkeling. Veel van wat de VvE Bond haar vertelde kwam daarin terug. (Link om terug te kijken: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/1025367/Raadscommissie%20Stadsontwikkeling%2028-09-2022 vanaf ca. 1:48 uur.)

Handhaving
Maikel van Leeuwen gaf aan dat het niet altijd duidelijk is wat er met verzoeken tot handhaving wordt gedaan. Sjoukje Alta erkende dat dit een probleem is, maar dat eraan gewerkt wordt om de opvolging van handhavingsverzoeken voor het publiek inzichtelijk te maken.

Groenbeheer
Het onderhoud van het groen in de stad laat erg te wensen over. Van het vastgestelde ecologisch beheer komt in bijvoorbeeld Nieuw-West in de praktijk niet al te veel terecht. Enige tijd na het gesprek kwam er een officiële bevestiging vanuit de gemeente: ‘Onze ecologische groenteams zijn oprecht blij dat u mee denkt en ons wilt helpen. Zij meldden als experts dat het klopt wat u schrijft over het dagelijks beheer.’

In Nieuw-West ziet het verschil tussen beleid en werkelijkheid er in een beeld uit 2021 ongeveer zo uit:

Het zal vast nog wel even duren voordat dit allemaal op orde is. Winst lijkt wel dat nu door de gemeente ruiterlijk wordt erkend dat op dit moment de uitvoering weigert de opdrachten uit te voeren.

Informatiewaaier/website met informatie voor VVE-bestuurders
VvE-bestuurders ervaren vaak dezelfde soort uitdagingen en leren dezelfde lessen. De grootste uitdaging is dan het vinden van de juiste afdeling en de juiste persoon. Dit kost onnodig en onevenredig veel tijd. Het lijkt Sjoukje Alta een goed idee dat er een informatiewaaier gemaakt wordt, en/of informatie op een website komt die specifiek gericht is op VvE-bestuurders.

Overleg VvE’s, welzijnsorganisaties en woningbouwcoöperaties
Het Masterplan Nieuw-West in het bijzonder wil bewoners stimuleren om te praten met welzijnsorganisaties en/of andere stakeholders in hun omgeving. Maikel van Leeuwen vertelde dat er binnenkort een periodiek overleg zal plaats vinden met welzijnsorganisaties, de buurtagent en de gebiedsmakelaar. Het idee is dat VvE-bestuurders tijdig welzijnsorganisaties in de buurt kunnen inlichten bij bijvoorbeeld overlast en/of andere onwenselijkheden, om onnodige escalatie te voorkomen.

Doorgeven van persoonsgegevens aan bedrijven/bewoners
Als er bezwaar tegen of een zienswijze bij een vergunningaanvraag wordt ingediend, gaan de persoonsgegevens van de indiener naar de aanvrager van de vergunning. Dat is begrijpelijk uit oogpunt van transparantie, maar kan heel vervelend zijn als de vergunningaanvrager een minder fris type is. Dat kan mensen ervan weerhouden bezwaar of een zienswijze in te dienen.

Maikel van Leeuwen heeft dit onderwerp aangekaart en inmiddels met succes: op de website van de gemeente staat nu vermeld dat bij een bezwaar deze informatie wordt doorgegeven, zodat indieners hierover een weloverwogen besluit kunnen nemen. Bij zienswijzen en/of een klacht zullen nadrukkelijk niet langer persoonsgegevens worden doorgegeven. Ook is opnieuw uitgelegd aan alle klachtencoördinatoren en andere betrokken ambtenaren hoe de spelregels zijn over het doorgeven van persoonsgegevens.

VvE-bestuurders als ogen en oren in de wijk
VvE-bestuurders zien voortijdig sociale/maatschappelijke problemen bij bewoners en kunnen – mits voorzien van juiste informatie/bereikbaarheid afdelingen – de gemeente op de hoogte stellen. De VvE Bond heeft de hoop uitgesproken dat de gemeente vaker en beter luistert naar VvE-bestuurders zodat situaties niet onnodig escaleren.

Ook oppositiepartijen zijn belangrijk

Gesprek met VVD-fractie

Oppositiepartijen zijn belangrijk om het college scherp te houden en de VvE Bond ging daarom op bezoek bij de VVD-fractie. Andere oppositiepartijen zullen volgen.

Op 22 september spraken Marjolein Schager en Eric Spee met Stijn Nijssen (duurzaamheid) en Myron von Gerhardt (woningbouw, volkshuisvesting, aanpak Noord) van de VVD-fractie. In een kort maar intensief gesprek is de positie van de VvE’s duidelijk gemaakt. De nadruk lag op het gebrek aan handhaving (bij verkamering, illegale verhuur, overlast e.d.) en het gebrek aan tempo bij verduurzaming. De fractieleden gaven aan blij te zijn met de inbreng van de VvE Bond en staan open voor verdere informatie-uitwisseling.

Systeemwereld botst met werkelijkheid

VvE Bond in gesprek met Riccardo Osterwald, directeur Juridisch Bureau gemeente Amsterdam

Omdat contacten tussen VvE’s en gemeente vaak in een juridisch kader staan heeft de VvE Bond kennis gemaakt met Riccardo Osterwald, de directeur van het gemeentelijk Juridisch Bureau. Hij vertelde vaker te willen praten met mensen uit de praktijk om te weten wat er ‘leeft’.

Op 23 september gaven Maikel van Leeuwen en Eric Spee hem die kans. Vaak komen de juristen van de gemeente de bewoners van Amsterdam pas in de rechtbank tegen, terwijl veel situaties aan de voorkant van een traject al opgelost kunnen worden.

Aan de orde kwam als eerste het punt dat ook al in het gesprek met Sjoukje Atma (zie boven) werd genoemd: het doorgeven van persoonsgegevens bij het indienen van een bezwaarschrift. Riccardo Osterwald gaf aan dat de systeemwereld hier botste met de echte wereld.

Ook werd besproken of het mogelijk was om bij aanvraag van vergunningen voor verkamering al bij de aanvraag mee te delen dat een vergunning wel door de gemeente kan worden afgegeven, maar dat ondanks dat de VvE verkamering niet kan toestaan. Heldere communicatie door de gemeente kan hierin veel ergernis voorkomen. Het is echter niet duidelijk of de gemeente de VvE’s hiermee behulpzaam kan zijn, dit wordt uitgezocht.

Tot slot kwam de gebrekkige handhaving van opkoopbescherming aan de orde. De nieuwe regelgeving is nog niet in alle delen van de gemeente even goed bekend. De VvE Bond suggereerde om vastgoed kopende bedrijven te wijzen op de in Amsterdam geldende regels.

Over de VvE Bond Amsterdam

Dit voorjaar is de VvE Bond Amsterdam opgericht door en voor Amsterdamse VvE-besturen. De doelen zijn: ervaringen uitwisselen, kennis delen en belangen behartigen. Inmiddels zijn ruim honderd VvE’s geïnteresseerd in de bond. U kunt hier uw VvE aanmelden als lid. De contributie geldt per VvE en is afhankelijk van de grootte: € 1,- per appartementsrecht per jaar.

Forum
De VvE Bond heeft een forum, van en voor VvE-bestuurders: https://forum.vvebond.nl/. Heb je iets te vragen? Jouw collega-bestuurders hebben misschien het antwoord!

Wordt lid en stuur deze nieuwsbrief door!
www.vvebond.nl

Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Eric Spee
Dirk Herman van der Woude

Nadat de VvE Bond zichzelf via Twitter had uitgenodigd, mocht op 7 juli een delegatie op het stadhuis kennismaken met de nieuwe wethouder volkshuisvesting en duurzaamheid, Zita Pels. In een aangenaam gesprek zijn de doelen van de VvE Bond uiteengezet en is aangegeven waar de Bond de wethouder behulpzaam kan zijn. Natuurlijk is ook duidelijk gemaakt wat VvE’s van het gemeentebestuur nodig hebben.

De werkkamer van Zita Pels was tot voor kort nog een vergaderruimte. Omdat het nieuwe College een wethouder meer telt heeft ze heeft nog geen wethouderskamer, ze doet al haar werk aan een grote vergadertafel. Ze is nog maar net in functie, en is nog aan het inwerken. Ze maakt direct duidelijk dat de Bond in november nog eens langs moet komen, als ze al haar dossiers écht kent.

Om het gesprek enigszins te structureren had Dirk van der Woude een notitie geschreven waarin heel wat kansen en bedreigingen voor VVE’s én ook de gemeente aan de orde kwamen, op basis van alles wat we de afgelopen bijeenkomsten hebben gehoord van onze (aspirant-) leden. Voorzitter Maikel van Leeuwen overhandigde de notitie.

Duurzaamheid 

Amsterdam van het gas af (isolatie, efficiënte ventilatie en overstap op warmtenet, warmtepomp e.d.) is de zwaarste opgave van zowel het gemeentebestuur als de VvE’s de komende jaren en is uitgebreid besproken. Als voorbeeld diende het project ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’. In dit project is in twee jaar, in intensief overleg met VvE’s en bewoners, doorgenomen hoe deze wijk in Noord van het aardgas af kan.

Bij de presentatie van het eindrapport op 30 juni was echter niemand van de Stopera aanwezig, en ook was er geen follow-up van het project, zodat bewoners zich terecht afvroegen: ‘Wat nu?’ Omdat Dirk van der Woude wel bij de presentatie aanwezig was, heeft hij het rapport aan de wethouder aangeboden. Voor de goede orde: de VvE Bond heeft geen betrokkenheid bij het project gehad, maar de Bond is van mening dat er door de gemeente belangrijke lessen uit kunnen worden getrokken.

De Bond heeft de wethouder duidelijk gemaakt dat de gemeente de VvE-besturen onnodig belast met zaken die de gemeente beter moet regelen. De VvE-besturen ervaren dagelijks de gevolgen van gebrekkige handhaving, het ongericht afgeven van vergunningen voor verkamering, etc.

De gemeente moet deze basistaken op orde brengen zodat VvE-besturen hun tijd kunnen besteden aan de belangrijkste opgave: verduurzaming. Tot slot deed de VvE Bond de wethouder nog een voorstel: neem drie verschillende (bouwjaar, stijl, grootte en staat van onderhoud) VvE-gebouwen en ga die in een virtuele simulatie verduurzamen. Dus loop met alle partijen alle stappen door die daarvoor nodig zijn, van idee, bouwkundig plan, financiering, juridische gevolgen tot de (ingefreesde?) buis naar de laatste geïnstalleerde radiator én maak dat hele proces zichtbaar op internet. Deze simulatie levert een schat aan kennis op en helpt VvE’s hopelijk aan enig vertrouwen dat ook zij zo’n operatie kunnen uitvoeren.

Kennismakingsbezoek bij !Woon

Op 4 juli brachten Eric Spee en Dirk van der Woude een kennismakingsbezoek aan !Woon. Deze organisatie behartigt de belangen van huurders en zet zich sinds ca. 2019 ook in voor VvE’s. De gemeente financiert het grootste gedeelte van hun activiteiten.

Het bezoek begint pijnlijk. Ondanks herhaaldelijke toezeggingen bleek het hoofdkantoor van !Woon volstrekt rolstoelonvriendelijk. Dat begin bij de voordeur. Eenmaal toch binnen bleek de lift te smal. Het gesprek moest daarom uitwijken naar een ruimte die ook doorloop is vanuit hun fietsenstalling. Dit is voor een publieksgerichte instelling niet acceptabel!

!Woon communiceert de laatste tijd nadrukkelijker over hun aanbod voor VvE’s, dat bestaat uit cursussen en webinars. Daarbij viel het de VvE-bond op dat meermaals de eigenaren van appartementsrechten worden aangesproken die problemen met het bestuur van hun VvE hebben. VvE-besturen worden daarbij gekarakteriseerd als ‘tegenstanders’ van de bewoners – terwijl de bewoners natuurlijk zelf de VvE vormen!

In het gesprek vertelde directeur Evert Bartlema dat hij zich van de gemeente moet richten op kleine VvE’s (tot ongeveer tien appartementsrechten groot) die ondersteuning nodig hebben. Hij bleek zelf niet bekend met de teksten van !Woon over VvE-besturen en vroeg om voorbeelden. Die krijgt hij binnenkort. Bartlema was het met ons eens over het beste advies aan VvE leden: “Niet tevreden over je VvE bestuur: word zélf bestuurslid!” Ook ondersteunt !Woon een aantal buurten (De Banne in Noord en de H-Buurt in Zuidoost) die aardgasvrij gemaakt worden. Die ondersteuning is ook beschikbaar voor de VvE’s in die buurten.

Het is goed kennisgemaakt te hebben, we hebben afgesproken contact te houden.

Presentatie Buurtplan de Molenwijk aardgasvrij

Op 5 juli werd in de OBA in de Molenwijk het ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’ gepresenteerd en overhandigd aan stadsdeelvoorzitter Brahim Abid. In het buurtplan wordt beschreven wat woningeigenaren en VvE’s kunnen doen om hun wijk voor 2050 aardgasvrij te maken.

Omat de VvE Bond kennis wilde nemen van de bevindingen van het buurtplan, fietste Dirk van der Woude van Osdorp naar de presentatie in Molenwijk. Wat opviel is dat er anderhalf jaar lang door buurtbewoners keihard gewerkt is om de mogelijkheden en knelpunten van het aardgasvrij maken boven water te krijgen. Des te teleurstellender was het voor hen dat er na dit project geen duidelijk vervolg komt. Misschien kan één van de tien VvE’s in Molenwijk subsidie krijgen om een haalbaarheidsplan te maken. Andere opvallende zaken: de twee woningcorporaties die groot-eigenaar zijn in de tien VvE’s weigeren hun berekeningen te delen met de VvE besturen. En ook: de woningcorporaties hebben modelwoningen ingericht, maar daar mogen alleen hun huurders komen kijken, niet de kopers. Zoals het er nu uitziet zal er, als de Molenwijk ergens in de toekomst aardgasvrij zal worden gemaakt, nog heel wat werk moeten worden verricht. De VvE Bond hoopt dit buurtplan dit niet onder in een la is verdwenen. Het project in Molenwijk is zover bekend het eerste aardgasvrijproject waarbij met zoveel VvE’s tegelijk naar mogelijkheden is gekeken. Des te opvallender was dat er vanuit de gemeente zo weinig belangstelling was bij deze presentatie van dit Icoon-project: met moeite kwamen twee ambtenaren waarvan één nog maar zeer recent en de andere helemaal niet betrokken was. En waarbij de stadsdeelvoorzitter op verzoek van de VvE Bond is verschenen. Ter plekke is spontaan toegezegd het rapport later die week aan wethouder Pels te geven.

Een van de belangrijke lessen uit buurtplan Molenwijk is dat met de huidige onvoorspelbaarheid van de energieprijzen, het heel moeilijk is uit te rekenen wat de financiële gevolgen van de diverse isolatie- en verwarmingsopties zullen zijn. Zeker is dat de voorkeursoptie van woningcorporaties en gemeente (stadsverwarming op uiteindelijk 70 graden) enorme (isolatie)investeringen vraagt van individuele woningbezitters, van 50.0000 tot 70.000 euro per woning. En het probleem, dat als iemand dat niet kan betalen of lenen de woning verkocht zal moeten worden, blijft onbenoemd.

De VvE Bond zal aandacht blijven vragen voor de betaalbaarheid van de energietransitie voor de individuele woningeigenaar en de gevolgen daarvan voor VvE’s.

Bijeenkomst verduurzaming en verkamering druk bezocht

De tweede bijeenkomst van de VvE Bond, 14 juni in De Opgang in Osdorp, behandelde de twee meest brandende kwesties waar VvE-bestuurders op dit moment mee worstelen: verkamering en verduurzaming. In parallelsessies werden verhalen verteld, tips en oplossingen gedeeld en vragen voor de politiek benoemd.

Tijdens de oprichtingsvergadering van de VE Bond werd al duidelijk dat verkamering en verduurzaming bij heel veel VvE’s tijd en aandacht vragen. De onderwerpen voor de tweede bijeenkomst, op 14 juni, waren daarom niet moeilijk te kiezen. Ruim veertig VvE-bestuurders, die bij elkaar duizenden appartementsrechten vertegenwoordigen, kwamen erop af.

Na een welkomstwoord door Maikel van Leeuwen splitste de bijeenkomst in twee parallelsessies. In de sessie over verkamering bleek dat bijna iedere VvE problemen heeft met het door de gemeente ongecontroleerd uitgeven van vergunningen. Hoewel verkamering door VvE’s meestal niet is toegestaan, geeft de gemeente toch een vergunning af, en zadelt de VvE-bestuurders met een probleem op: hoe te handhaven? Bovendien valt verkamering vaak samen met ander ongewenst gebruik, zoals een bordeel, wietplantage of overlastgevende onderhuur.

Handhaving is mogelijk, door middel van boetes en een kostbare gang naar de rechter, maar dat zijn stappen die niet iedere VvE-bestuurder graag zal zetten. Een VvE in Noord probeert verkamering te voorkomen met ballotage, en door kopers (en de makelaar en notaris) te wijzen op het verbod.

Een verslag van de sessie over verkamering vindt u hier.

In de sessie over verduurzaming was de belangrijkste constatering dat er geen duidelijkheid over beleid is. Gespreksleider Lodewijk Berkhout constateerde al snel dat de VvE’s zeer verschillende uitgangsposities hebben: van blokverwarming op oliestook tot relatief moderne en goed geïsoleerde gebouwen.

De informatiepositie van VvE-bestuurders blijkt slecht: het is niet duidelijk waar welke informatie te vinden is. Gemeenten en ander partijen hebben (nog) geen beleid en spreken elkaar ook vaak tegen. De wil tot verduurzaming is er bij veel VvE-bestuurders wel degelijk, maar waar te beginnen? Ook hebben niet alle leden van een VvE dezelfde belangen. Een appartementseigenaar die nog twintig of dertig jaar wil blijven wonen zal eerder geneigd zijn te investeren in verduurzaming dan een belegger die nog dit jaar rendement uit verhuur wil halen.

Tot slot vertelt Berkhout over zijn eigen VvE, de Anslijnflat in Osdorp, waar plannen zijn om naar Frans voorbeeld het gebouw te isoleren door er een buitenschil voor te zetten, waardoor ieder appartement er zo’n dertig vierkante meter vloeroppervlak bij krijgt.

Een verslag van de sessie over verduurzaming vindt u hier. De opmerkingen, klachten en suggesties van beide sessies zijn voorgelegd aan wethouder Zita Pels in het kennismakingsgesprek op 7 juli.

Nieuwe bijeenkomst 4 oktober

Voor een nieuwe bijeenkomst hebben we al een voorlopige datum geprikt. Op 4 oktober willen we het gaan hebben over snelle en eenvoudige manieren van isoleren. Wat kan er, en wat moet de appartementseigenaar zelf doen en welke rol kan de VvE spelen? Let op uw mailbox!

Geïnteresseerd in het werk van de VvE Bond? VvE-bestuurders kunnen lid worden. De contributie geldt per VvE en is afhankelijk van de grootte: € 0,50 per appartementsrecht per jaar.

Word lid en stuur deze nieuwsbrief door!

Website: www.vvebond.nl
Ons forum: forum.vvebond.nl

Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Eric Spee
Dirk van der Woude

Door verkamering en (illegale) verhuur staan de leefbaarheid van wooncomplexen en het woongenot onder druk. Stijgende energieprijzen en (vaak nog onuitgewerkte) plannen van rijk en gemeente vragen om een visie op verduurzaming. Om VvE-bestuurders hiermee te helpen organiseert de VvE Bond Amsterdam op dinsdag 14 juni een bijeenkomst met twee parallelsessies in De Opgang in Osdorp.

In veel door VvE’s beheerde gebouwen worden appartementen door beleggers opgekocht om vervolgens opgesplitst te worden in kamers en te worden verhuurd. Het gevolg is overbewoning, overlast en verloedering van het gebouw. Eigenaren/verhuurders laten zich niet aanspreken. En hoewel voor verkamering een vergunning van de gemeente nodig is, werkt dat niet als rem; de gemeente gaf en geeft vergunningen blind af.

In de eerste parallelsessie van de VvE Bond Amsterdam leren VvE-bestuurders wat zij wél kunnen doen om verkamering te stoppen en zelfs terug te draaien. Er zijn tips & tricks en lessen van mede-bestuurders.

Verduurzamen moet, dat is duidelijk. Maar hoe en wanneer is dat nog niet en: wie gaat dat betalen? De plannen van de gemeente voor door VvE’s beheerde gebouwen zijn nog lang niet duidelijk. De VvE Bond heeft hierover onlangs het overleg met de gemeente opgestart. Ondertussen kunnen VvE-bestuurders in hun VvE het gesprek aangaan over wat in hun gebouw nodig is, en wat wenselijk is.

In de tweede parallelsessie zal het VvE-bestuur van de Anslijnflat ook hun plan uitleggen: een duurzame gevel een paar meter voor de bestaande flat met wel 15m2 en meer aan extra leefruimte – verduurzaming door woningvergroting! Onzin? Nee hoor, in Bordeaux in het project Grand Parc is het al gedaan, met groot succes en nog betaalbaar ook. Een spannende aanpak die voor heel veel gebouwen in Amsterdam ook mogelijk lijkt. Meer nog, door een gezamenlijke aanpak zou het per gebouw en per woning wel eens stukken goedkoper kunnen zijn.

De bijeenkomst vindt plaats op 14 juni in De Opgang, Tussen Meer 68, Osdorp, en begint om 19.30 uur. Gaarne vooraf aanmelden via vvebond.nl

Forum

De eerste bijdragen en discussies staan inmiddels op ons forum: https://forum.vvebond.nl/. Heb je iets te vragen? Jouw collega-bestuurders hebben misschien het antwoord!

Tot ziens op 14 juni!

Met vriendelijke groet,

Maikel, Marjolein, Eric en Dirk

De 22.000 VvE’s in Amsterdam omvatten meer dan 240.000 woningen en VvE-bestuurders zijn dan ook een cruciale schakel om verduurzaming te realiseren en de energietransitie te laten slagen.

Ook zijn VvE-bestuurders de ogen en oren van de stad en zij hebben dagelijks te maken met maatschappelijke problemen als verkamering, overlast en (sociale) onveiligheid.
De VvE Bond Amsterdam roept bestuurders, politici en ambtenaren op om het gesprek aan te gaan en gebruik te maken van de kennis van de VvE-bestuurders.

Op 14 juni organiseert de VvE Bond zijn tweede bijeenkomst, met twee onderwerpen: verduurzaming en verkamering.
Ben je bestuurder van een VvE in Amsterdam? Kom dan ook! Aanmelden via https://lnkd.in/e2fKct9R

Het coalitieakkoord kan je hier bekijken (pdf). De onderwerpen verduurzaming begint op pagina 41, erfpacht op pagina 56 en OZB op pagina 74.