Beste leden en geïnteresseerden,

het is alweer oktober en het bestuur van de VvE Bond heeft veel nieuws te delen, dus lees vooral verder. Raak je al lezende geïnspireerd en zou je ook een VvE- of bewonerservaring willen delen, stuur het naar ons op. We worden steeds vaker uitgenodigd om aan te schuiven bij kennissessies of andere vormen van overleg. Vind je het leuk om daar aan mee te doen, dan nodigen we je van harte uit.

VvE Bond Amsterdam sluit aan op een regionaal overleg “Leefbaarheid en veiligheid in de VvE’s”

Verschillende ambtenaren uit Rotterdam en Den Haag en belangenorganisaties, zoals !Woon, één woningcorporatie, VvE-010  en de VvE Bond Amsterdam sloten aan in een online sessie om inhoudelijke uitdagingen en oplossingen met betrekking tot Veiligheid en Leefbaarheid in gemengde Vve’s te bespreken. De opvallende afwezigen waren de ambtenaren van de gemeente Amsterdam, zonder opgave van reden. Lees hier het verslag

Commerciële verhuurders

Heb je ook als VvE bestuur last van commerciële verhuurders? Je staat niet alleen. Op 22 augustus publiceerde Het Parool een opiniestuk hierover van VvE Oosterdokseiland. Het bestuur van de VvE Bond Amsterdam vond het een ‘feest’ van herkenning.

Rapport Van fossiel naar fossiel

Het rapport “Van fossiel naar fossiel” wordt maandag 2 oktober verstuurd naar fractieleden in Amsterdam en Den Haag en naar de pers. Het rapport, dat door de VvE Bond is opgesteld, onderzoekt de onmogelijkheden van warmtetransitie voor VvE’s in Amsterdam. Ondanks alle goedbedoelde plannen van zowel de rijksoverheid als de gemeente, blijft er een grote kloof tussen de ambities om de stad aardgasvrij te maken en de moeilijkheden waar een VvE tegen aanloopt bij het aardgasvrij willen zijn. Verduurzamen is een zware taak voor een VvE bestuur dat al vele taken uit te voeren heeft. We zijn dankbaar dat jullie zo veel informatie met ons hebben willen delen en zo hebben we goed onderbouwde adviezen voor de gemeente kunnen opstellen. Het Parool zal er deze week ook aandacht aan besteden, we zullen de link naar het artikel op ons forum plaatsen.

We zijn benieuwd naar jullie reacties op het rapport en het artikel.

Hier link naar het rapport op website

Verder hebben we gesproken met …

… het VvE Loket op vrijdag 15 september. Die hadden weinig nieuws te vertellen behalve dat de wethouder bezig was met plannen om de verduurzamingsagenda te versnellen. Hoe dat in elkaar steekt, kun je lezen in het plan Onze stad van morgen. Wat vooral opvalt is dat de VvE aanpak weinig veranderd is. De aankondiging dat de gemeente zelf warmtenetten wil gaan uitrollen is hoopvol. Maar zoals ons rapport Van fossiel naar fossiel beschrijft, zijn veel VvE’s bouwkundig nog lang niet klaar voor aansluiting op warmtenet en is daar veel ondersteuning voor nodig, die niet geboden wordt. Als je behoefte hebt om zelf met de wethouder hierover van gedachten te wisselen dan kan dat, geef je hier op.
Op donderdag 27 juli zijn we bij Vattenfall geweest om onze zorgen te uiten en signalen van VvE besturen over te brengen als het gaat om moeilijkheden met aansluiting op stadswarmte. Het was een warme ontvangst maar helaas reageert men sindsdien niet meer op onze mails.

We stellen graag bestuurslid Eric aan je voor

Hoe lang woon je al in Amsterdam en hoe zou je je wooncarrière omschrijven?

“Ik woon al 30 jaar in Amsterdam maar mijn wieg staat in Bergen. Ik ben opgegroeid in Overveen en daarna op kamers gegaan in Utrecht. Na mijn studie ben ik gaan werken in Purmerend en woonde ik op de zolder van de oude burgemeesterswoning in Egmond.

Vanuit Egmond ben ik naar Amsterdam Slotervaart verhuisd en daar woon ik nog steeds. Het was voor het eerst dat ik in een VvE ging wonen, daarvoor had ik er zelfs nog nooit van gehoord.”

Welke tip heb je voor mensen die voor het eerst in een VvE gaan wonen?

“Sta je op het punt een appartement te kopen, lees dan eerst de notulen en jaarverslagen. Check hoe gezond en actief de VvE is en of er een professionele beheerder is. Woon je er eenmaal, doe dan mee met het democratisch spel wat zich binnen een VvE afspeelt. Bezoek de Algemene Ledenvergadering en neem plaats in een commissie.” 

Jij bent één van de oprichters van de VvE Bond. Hoe kijk jij terug op de periode tot nu toe?

“De bond bestaat nu dik twee jaar en het is heel enerverend. Ik heb heel veel geleerd. In het verleden was ik actief in de politiek, nu kom ik er op een andere manier mee in aanraking. Het is nuttig om te weten hoe het systeem werkt en aan welke knoppen je moet draaien. Ik leer veel van hoe andere VvE’s georganiseerd zijn, het verbreedt mijn horizon en ik kijk anders tegen onze VvE aan.“

 Wat hebben de VvE’s in Amsterdam nodig om beter te functioneren?

“Er zijn meer vrijwilligers nodig en meer bestuursleden. Het is lastig om die te vinden, omdat er steeds meer expats in de VvE’s wonen, die moeite hebben met de vorm en de taal. Het aantal taken neemt toe naarmate een gebouw veroudert. Ook al heb je een professionele beheerder, die laat je niet voor elk wissewasje komen, want dan lopen de kosten snel op. Er zijn vrijwilligers nodig voor de kascommissie, de technische commissie, het groenbeheer, verduurzaming, noem maar op.” 

Je leest graag en veel, welk boek staat in jouw top 5 aller tijden en waarom?

“Ik heb een hele brede interesse, dat  is een zegen en een vloek. Ik kies voor “A theory of Justice” door John Rawls. Hij is een politiek filosoof die ideeën ontwikkelt voor een rechtvaardige samenleving. Een aanrader!”

Hartelijke groet,

Maikel van Leeuwen, Marjolein Schager, Eric Spee, Annet Terpstra

vvbondams@gmail.com          *        www.vvebond.nl                      

Oprichting VvE bond – “It’s official!”

Na een vliegende start in 2022 is de VvE Bond binnen een jaar tijd gegroeid naar bijna 100 leden. We zijn begonnen in Nieuw-West voor VvE’s in deze wijk maar er sloten al snel VvE’s uit andere stadsdelen aan. Dus we gaan nu VvE’s uit de hele stad verbinden en vertegenwoordigen. De concept statuten van de bond zijn hier terug te lezen. In het voorjaar hopen we alle leden officieel te registreren en ontvangen de leden een factuur. Het lidmaatschapsgeld voor 2023 bedraagt 1 euro per appartementsrecht met een minimum van 20 euro per VvE.

Wat is verkamering en wat kun je er tegen doen?

Als een eigenaar een appartement wil verhuren, moet de eigenaar voldoen aan zowel de regels van de gemeente als de splitsingsakte van de VvE. Als een woning verhuurd wordt en bewoond door 3 of meer personen die geen gezin vormen, dan is er een gemeentelijke vergunning nodig voor kamerverhuur. Er is een maximaal aantal vergunningen beschikbaar per wijk en per pand. Deze regels gelden voor kamerverhuur, sociale huurwoningen, vrije sector woningen en particuliere woningen. Natuurlijk is het verhuren van kamers een mogelijke oplossing voor de huidige woningnood in Amsterdam maar helaas melden veel VvE’s overlastsituaties zoals: vuil, lawaai, uitbuiting etc. Je kan via de website van de gemeente bijhouden op postcodegebied of er vergunningen zijn toegekend of afgewezen in je wijk.

Wat kun je doen als een eigenaar zijn huis wil verkameren en/of verhuren? Vaak staat in je splitsingsakte wat wel en niet mag en ga daar een gesprek over aan. Dan is de eigenaar alvast gewaarschuwd. Ook is er de “Zelfwoonplicht” in Amsterdam wat betekent dat een nieuwe eigenaar verplicht is om de woning zelf te bewonen gedurende 4 jaar voor woningen met WOZ-waarde tot 512.000 euro (2022). Er is nog geen wetgeving ten aanzien van het “keep-to-let” principe, na 4 jaar mag een eigenaar zijn huis dus verhuren, vaak is daar dan wel toestemming van de vereniging voor nodig. En voor verkamering is ook nog een vergunning nodig. Vermoed je dat er sprake is van verkamering of illegale verhuur dan heet dat woonfraude. Meld het hier of kijk of er al melding is gedaan.

Op het forum van de VvE Bond staan voorbeelden hoe VvE besturen succesvol verhuur of verkamering hebben kunnen beteugelen. Heb je als bestuur ook voorbeelden hiervan, deel ze met ons op het forum of via de mail: vvebond@gmail.com. Ook kan je van het nieuwe digitale inloopspreekuur gebruik maken van Rijssenbeek advocaten kantoor.

Meer lezen?

• Regels rondom kamerverhuur (Amsterdam) / Opkoopbescherming (Amsterdam)

Splitsingsakte, kan het makkelijker?

Voor de meeste eigenaren is de splitsingsakte een lastig document, zeker als je moeite hebt met lezen. In de akte staan alle afspraken die eigenaren hebben gemaakt over het beheer van het pand en de manier waarop ze besluiten nemen en de kosten verdelen. Deze afspraken staan vaak met iets eenvoudiger taalgebruik in het huishoudelijk reglement. De akte is gebaseerd op een modelreglement dat geschreven is namens de gezamenlijke Nederlandse notarissen in 1951 en is deels gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (BW).

In de akte staat ook een zo goed mogelijke beschrijving van het gebouw en de harde opdracht het ook zo te houden. Een besluit tot verandering vraagt een meerderheid van 67% of zelfs 80% van alle leden. Hetzelfde geldt vaak voor het mogen aangaan van leningen door de VvE. Dit is vooral om de eigenaren te beschermen en wildgroei van verbouwingen en aanpassingen te voorkomen. Nu in tijden van energiearmoede en klimaatverandering blijkt de andere kant van die medaille: het is vrijwel onmogelijk te besluiten over verduurzaming en/of de financiering daarvan of om naar een notaris te gaan om de akte te veranderen. De VvE-Bond heeft de wethouder opgeroepen om een lobby te starten bij de verantwoordelijke ministers in Den Haag om de meerderheidseisen in het geval van duurzaamheidsbesluiten aan te passen.

Meer lezen?

• Dirk van der Woude heeft in zijn “ABC voor VvE” helder uiteengezet hoe regels en verduurzaming elkaar in de weg zitten
• Claudia Siewers is expert in appartementsrecht en heeft het modelreglement naar begrijpelijk Nederlands vertaald
• Om het huishoudelijk reglement goed na te leven zijn er VvE’s die een boetebeleid hanteren, lees hier meer over op ons forum.

Meldpunt blokverwarming overgedragen aan wethouder Pels

De VvE Bond heeft vorig jaar een oproep gedaan aan VvE’s om te melden of zij “blokverwarmer” zijn. Hierop zijn veel reacties gekomen. Op 22 december hebben we dit meldpunt overgedragen aan wethouder Pels in de Stopera. Daarbij waren ook fractieleden van de gemeenteraad aanwezig. We hebben de wethouder verzocht om panden met blokverwarming te registreren. Zo kan de gemeente de gebruikers actief benaderen om hulp te bieden, nu en in de toekomst. Ook hebben we het verzoek neergelegd om álle VvE’s te registreren en actief te helpen met de verduurzamingsklus die voor ons ligt. Als er in 2024 geen energiecompensatie is voorziet de VvE Bond grote problemen voor de vele huishoudens in Amsterdam die nog energielabel E, F of G hebben en bij wie de verduurzaming vastloopt.

Meer lezen? Oproep aan wethouder voor meldpunt blokverwarming
Meer kijken? Item van AT5 over “blokverwarmers” die zich hebben gemeld bij de VvE Bond

Energie plafond voor blokaansluiting

Huishoudens aangesloten op blokaansluiting zijn nog steeds in onzekerheid hoe de energiecompensatie (energie plafond) voor 2023 uitgewerkt gaat worden. Dit treft zowel eigenaren als huurders. Zoals het er nu uitziet krijgen VvE’s en verhuurders voor het eerste half jaar van 2023 een som geld per huishouden uitgekeerd. Hiervoor zullen zij zich moeten melden bij de belastingdienst. De VvE Bond maakt zich zorgen over:

• dat niet iedere VvE de weg weet te vinden om deze compensatie uitgekeerd te krijgen;
• dat er geen duidelijke richtlijn is hoe dit toe te passen en uit te keren/compenseren vanuit de VvE naar de eigenaren;
• dat in particuliere verhuur situatie de eindgebruiker wellicht niet gecompenseerd wordt.

We hopen dat er binnen een maand duidelijkheid is en we zullen hier zeker over berichten. Ook horen we graag ideeën van jullie hierover.

Meer lezen? De brief vanuit de Rijksoverheid over compensatie blokaansluiting.

Oproep

Nu we groeien als VvE Bond, kunnen we jullie hulp goed gebruiken!
Naar wie zijn we op zoek? Leden die aan kunnen schuiven bij overleg met gemeente of andere instanties, leden die mee willen schrijven aan de nieuwsbrief, leden die penningmeester zouden willen zijn. Heb je deze of andere talenten die je graag in wilt zetten voor de VvE Bond, laat het ons weten: vvebond@gmail.com.

Op dinsdag 14 februari, van 14 uur tot 17 uur, zijn we uitgenodigd om aan te schuiven bij Kennissessie Isolatieplan; locatie House of Watt, James Wattstraat 73, georganiseerd door de gemeente. Ons bestuurslid Dirk zal aanwezig zijn, maar we zoeken nog meer VvE-eigenaren die hier graag over mee willen praten. Heb je tijd? Geef je hier op: https://forms.gle/hLmAwsPz79zMfDgb8.

Aan deze nieuwsbrief kunnen geen rechten ontleend worden – ©VvE Bond 2023

Energie is ongekend duur geworden. Niet alleen individuele appartementsrechtseigenaren komen in financiële problemen, ook voor VvE’s loopt de rekening op. En hoewel de landelijke overheid en de gemeente nu lijken bij te springen, zijn daarmee nog lang niet alle problemen opgelost. Daarom organiseert de VvE Bond Amsterdam op 26 oktober een bijeenkomst voor VvE bestuurders met energiedeskundige Laetitia Ouillet. Ook wethouder Zita Pels (GroenLinks) heeft toegezegd te komen.

Wat kunnen VvE’s en hun leden doen om hun energieverbruik te verkleinen en daarmee hun rekeningen omlaag te brengen? En wat als de energierekening niet meer betaald kan worden? Vooral VvE’s met blokverwarming worstelen met die vraag. Kan een VvE failliet gaan en wie draait dan voor de schulden op?

Ook als het allemaal nog niet zo dramatisch is, zullen VvE-bestuurders aan de bak moeten om hun leden te overtuigen te gaan investeren in energiebesparende maatregelen. VvE’s die daarom de servicekosten verhogen kunnen soms op onbegrip en weerstand rekenen van hun leden – en voor enkelen is alweer zo’n aanslag op hun budget een persoonlijk drama. Hoe ga je daar als VvE-bestuurder mee om?

De VvE Bond heeft energiedeskundige Laetitia Ouillet gevraagd de VvE-bestuurders bij te praten over de energietransitie en de regelingen die de landelijke overheid en de gemeente in het leven hebben geroepen om de hoge energiekosten te beperken. Laetitia Ouillet is senior associate bij eRiskgroup en voorzitter van de landelijke energiecooperatie de Windvogel. Eerder was ze directeur strategic area energy bij de TU/e en werkte ze als directeur strategie bij Eneco. Ze schrijft columns, geeft lezingen en maakt podcasts over de energieproblematiek.

Wethouder Zita Pels (GroenLinks, duurzaamheid, energietransitie en volkshuisvesting) zal omstreeks 19.30 uur de bijeenkomst bezoeken. Ze heeft slechts een kwartier voor ons – wethouders hebben het erg druk. De VvE Bond gaat regelen dat ze een volgende keer meer tijd heeft om met iedereen in gesprek te gaan.

De bijeenkomst vindt plaats op 26 oktober in De Opgang, Tussen Meer 68, Osdorp, en begint om 19.15 uur. Zaal open om 19.00 uur. Gaarne vooraf aanmelden via het formulier

Activiteiten van de VvE Bond

Annet Terpstra: ‘Maak één VvE-loket voor verduurzaming!’

VvE Bond neemt deel aan Expertmeeting gemeenteraad

Op 13 september organiseerde de Amsterdamse gemeenteraad een Expertmeeting over de energiecrisis en energiearmoede. Al vooraf werd duidelijk dat geen van de uitgenodigde experts verstand had van VvE’s – en daarmee van meer dan de helft van alle huizen in Amsterdam. Daarom schoof het bestuur van de VvE Bond namens de Bond Annet Terpstra en ook energiedeskundige Laetitia Ouillet naar voren. Hun bijdragen bleken wezenlijk voor de meeting.

Laetitia maakte o.a. duidelijk hoezeer de regels een snel handelen door VvE’s verhinderen. Annet Terpstra: ‘Onze belangrijkste oproep aan de raadsleden is: maak één VvE-loket als het gaat om verduurzaming en stel verduurzamingsubsidies en energieleningen aan het begin van een verduurzamingstraject beschikbaar. Nu stokt de verduurzaming en energietransitie in Amsterdam vanwege een woud aan loketten en veel onduidelijkheden.’

In de dagen na de expertmeeting zijn al veel vragen van de VvE Bond beantwoord.

– Het Nationaal Warmtefonds maakte bekend dat per 1 november a.s. een rentevrije duurzaamheidslening beschikbaar wordt gesteld voor verzamelinkomens tot 45.000 euro. Zo kunnen ook woningeigenaren met een kleine beurs een lening afsluiten om bijvoorbeeld te isoleren.

– De ISDE subsidiemaatregel vanuit de overheid wordt per 1 januari 2023 versimpeld. Een woningeigenaar kan tot 15% subsidie krijgen op één isolatie- of verduurzamingsmaatregel, met terugwerkende kracht tot 1 april 2022.

– De FIXbrigade Amsterdam kan huishoudens gratis helpen met simpele isolatietechnieken als het inkomen max 140% boven het minimum zit. Dit geldt voor de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost.

Annet vertelde ook dat Laetitia Ouillet  een voor haar nieuw begrip noemde: Spikkel VvE’s, dat zijn VvE’s met qua bewoners mengvormen met zowel kopers als al dan niet sociale huurders .

De hele expertmeeting is bij de gemeente terug te kijken: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/1021291
De bijdrage van Annet Terpstra direct: https://lnkd.in/eSVHgjdG

Gemeente reageert slecht op signalen van burgers

VvE Bond in gesprek met hoogste ambtenaar

VvE bestuurders komen van alles tegen in en rondom hun gebouw en bij de bewoners: van een politie-inval tot een huishouden met schulden, van zwerfvuil tot foutparkeerders. VvE- bestuurders die dit soort zaken melden bij de overheid, krijgen vaak teleurstellende reacties van de handhavers, hulpverleners en ambtenaren. Daarom gingen Maikel van Leeuwen en Dirk van der Woude van de VvE Bond in gesprek met de hoogste ambtenaar op dit gebied: clusterdirecteur Sjoukje Alta. Het gesprek biedt openingen.

Het gesprek met Sjoukje Alta was dusdanig positief dat er direct een vervolgafspraak is gepland en dat zelfs de suggestie werd gedaan om samen met de gemeente een bijeenkomst te organiseren, waar ambtenaren en politici in gesprek kunnen gaan met VvE-bestuurders. De VvE Bond zal deze suggestie ook aan wethouder Zita Pels voorleggen.

Op 28 september gaf Sjoukje Alta een presentatie aan de Raadscommissie Stadsontwikkeling. Veel van wat de VvE Bond haar vertelde kwam daarin terug. (Link om terug te kijken: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/1025367/Raadscommissie%20Stadsontwikkeling%2028-09-2022 vanaf ca. 1:48 uur.)

Handhaving
Maikel van Leeuwen gaf aan dat het niet altijd duidelijk is wat er met verzoeken tot handhaving wordt gedaan. Sjoukje Alta erkende dat dit een probleem is, maar dat eraan gewerkt wordt om de opvolging van handhavingsverzoeken voor het publiek inzichtelijk te maken.

Groenbeheer
Het onderhoud van het groen in de stad laat erg te wensen over. Van het vastgestelde ecologisch beheer komt in bijvoorbeeld Nieuw-West in de praktijk niet al te veel terecht. Enige tijd na het gesprek kwam er een officiële bevestiging vanuit de gemeente: ‘Onze ecologische groenteams zijn oprecht blij dat u mee denkt en ons wilt helpen. Zij meldden als experts dat het klopt wat u schrijft over het dagelijks beheer.’

In Nieuw-West ziet het verschil tussen beleid en werkelijkheid er in een beeld uit 2021 ongeveer zo uit:

Het zal vast nog wel even duren voordat dit allemaal op orde is. Winst lijkt wel dat nu door de gemeente ruiterlijk wordt erkend dat op dit moment de uitvoering weigert de opdrachten uit te voeren.

Informatiewaaier/website met informatie voor VVE-bestuurders
VvE-bestuurders ervaren vaak dezelfde soort uitdagingen en leren dezelfde lessen. De grootste uitdaging is dan het vinden van de juiste afdeling en de juiste persoon. Dit kost onnodig en onevenredig veel tijd. Het lijkt Sjoukje Alta een goed idee dat er een informatiewaaier gemaakt wordt, en/of informatie op een website komt die specifiek gericht is op VvE-bestuurders.

Overleg VvE’s, welzijnsorganisaties en woningbouwcoöperaties
Het Masterplan Nieuw-West in het bijzonder wil bewoners stimuleren om te praten met welzijnsorganisaties en/of andere stakeholders in hun omgeving. Maikel van Leeuwen vertelde dat er binnenkort een periodiek overleg zal plaats vinden met welzijnsorganisaties, de buurtagent en de gebiedsmakelaar. Het idee is dat VvE-bestuurders tijdig welzijnsorganisaties in de buurt kunnen inlichten bij bijvoorbeeld overlast en/of andere onwenselijkheden, om onnodige escalatie te voorkomen.

Doorgeven van persoonsgegevens aan bedrijven/bewoners
Als er bezwaar tegen of een zienswijze bij een vergunningaanvraag wordt ingediend, gaan de persoonsgegevens van de indiener naar de aanvrager van de vergunning. Dat is begrijpelijk uit oogpunt van transparantie, maar kan heel vervelend zijn als de vergunningaanvrager een minder fris type is. Dat kan mensen ervan weerhouden bezwaar of een zienswijze in te dienen.

Maikel van Leeuwen heeft dit onderwerp aangekaart en inmiddels met succes: op de website van de gemeente staat nu vermeld dat bij een bezwaar deze informatie wordt doorgegeven, zodat indieners hierover een weloverwogen besluit kunnen nemen. Bij zienswijzen en/of een klacht zullen nadrukkelijk niet langer persoonsgegevens worden doorgegeven. Ook is opnieuw uitgelegd aan alle klachtencoördinatoren en andere betrokken ambtenaren hoe de spelregels zijn over het doorgeven van persoonsgegevens.

VvE-bestuurders als ogen en oren in de wijk
VvE-bestuurders zien voortijdig sociale/maatschappelijke problemen bij bewoners en kunnen – mits voorzien van juiste informatie/bereikbaarheid afdelingen – de gemeente op de hoogte stellen. De VvE Bond heeft de hoop uitgesproken dat de gemeente vaker en beter luistert naar VvE-bestuurders zodat situaties niet onnodig escaleren.

Ook oppositiepartijen zijn belangrijk

Gesprek met VVD-fractie

Oppositiepartijen zijn belangrijk om het college scherp te houden en de VvE Bond ging daarom op bezoek bij de VVD-fractie. Andere oppositiepartijen zullen volgen.

Op 22 september spraken Marjolein Schager en Eric Spee met Stijn Nijssen (duurzaamheid) en Myron von Gerhardt (woningbouw, volkshuisvesting, aanpak Noord) van de VVD-fractie. In een kort maar intensief gesprek is de positie van de VvE’s duidelijk gemaakt. De nadruk lag op het gebrek aan handhaving (bij verkamering, illegale verhuur, overlast e.d.) en het gebrek aan tempo bij verduurzaming. De fractieleden gaven aan blij te zijn met de inbreng van de VvE Bond en staan open voor verdere informatie-uitwisseling.

Systeemwereld botst met werkelijkheid

VvE Bond in gesprek met Riccardo Osterwald, directeur Juridisch Bureau gemeente Amsterdam

Omdat contacten tussen VvE’s en gemeente vaak in een juridisch kader staan heeft de VvE Bond kennis gemaakt met Riccardo Osterwald, de directeur van het gemeentelijk Juridisch Bureau. Hij vertelde vaker te willen praten met mensen uit de praktijk om te weten wat er ‘leeft’.

Op 23 september gaven Maikel van Leeuwen en Eric Spee hem die kans. Vaak komen de juristen van de gemeente de bewoners van Amsterdam pas in de rechtbank tegen, terwijl veel situaties aan de voorkant van een traject al opgelost kunnen worden.

Aan de orde kwam als eerste het punt dat ook al in het gesprek met Sjoukje Atma (zie boven) werd genoemd: het doorgeven van persoonsgegevens bij het indienen van een bezwaarschrift. Riccardo Osterwald gaf aan dat de systeemwereld hier botste met de echte wereld.

Ook werd besproken of het mogelijk was om bij aanvraag van vergunningen voor verkamering al bij de aanvraag mee te delen dat een vergunning wel door de gemeente kan worden afgegeven, maar dat ondanks dat de VvE verkamering niet kan toestaan. Heldere communicatie door de gemeente kan hierin veel ergernis voorkomen. Het is echter niet duidelijk of de gemeente de VvE’s hiermee behulpzaam kan zijn, dit wordt uitgezocht.

Tot slot kwam de gebrekkige handhaving van opkoopbescherming aan de orde. De nieuwe regelgeving is nog niet in alle delen van de gemeente even goed bekend. De VvE Bond suggereerde om vastgoed kopende bedrijven te wijzen op de in Amsterdam geldende regels.

Over de VvE Bond Amsterdam

Dit voorjaar is de VvE Bond Amsterdam opgericht door en voor Amsterdamse VvE-besturen. De doelen zijn: ervaringen uitwisselen, kennis delen en belangen behartigen. Inmiddels zijn ruim honderd VvE’s geïnteresseerd in de bond. U kunt hier uw VvE aanmelden als lid. De contributie geldt per VvE en is afhankelijk van de grootte: € 1,- per appartementsrecht per jaar.

Forum
De VvE Bond heeft een forum, van en voor VvE-bestuurders: https://forum.vvebond.nl/. Heb je iets te vragen? Jouw collega-bestuurders hebben misschien het antwoord!

Wordt lid en stuur deze nieuwsbrief door!
www.vvebond.nl

Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Eric Spee
Dirk Herman van der Woude

Nadat de VvE Bond zichzelf via Twitter had uitgenodigd, mocht op 7 juli een delegatie op het stadhuis kennismaken met de nieuwe wethouder volkshuisvesting en duurzaamheid, Zita Pels. In een aangenaam gesprek zijn de doelen van de VvE Bond uiteengezet en is aangegeven waar de Bond de wethouder behulpzaam kan zijn. Natuurlijk is ook duidelijk gemaakt wat VvE’s van het gemeentebestuur nodig hebben.

De werkkamer van Zita Pels was tot voor kort nog een vergaderruimte. Omdat het nieuwe College een wethouder meer telt heeft ze heeft nog geen wethouderskamer, ze doet al haar werk aan een grote vergadertafel. Ze is nog maar net in functie, en is nog aan het inwerken. Ze maakt direct duidelijk dat de Bond in november nog eens langs moet komen, als ze al haar dossiers écht kent.

Om het gesprek enigszins te structureren had Dirk van der Woude een notitie geschreven waarin heel wat kansen en bedreigingen voor VVE’s én ook de gemeente aan de orde kwamen, op basis van alles wat we de afgelopen bijeenkomsten hebben gehoord van onze (aspirant-) leden. Voorzitter Maikel van Leeuwen overhandigde de notitie.

Duurzaamheid 

Amsterdam van het gas af (isolatie, efficiënte ventilatie en overstap op warmtenet, warmtepomp e.d.) is de zwaarste opgave van zowel het gemeentebestuur als de VvE’s de komende jaren en is uitgebreid besproken. Als voorbeeld diende het project ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’. In dit project is in twee jaar, in intensief overleg met VvE’s en bewoners, doorgenomen hoe deze wijk in Noord van het aardgas af kan.

Bij de presentatie van het eindrapport op 30 juni was echter niemand van de Stopera aanwezig, en ook was er geen follow-up van het project, zodat bewoners zich terecht afvroegen: ‘Wat nu?’ Omdat Dirk van der Woude wel bij de presentatie aanwezig was, heeft hij het rapport aan de wethouder aangeboden. Voor de goede orde: de VvE Bond heeft geen betrokkenheid bij het project gehad, maar de Bond is van mening dat er door de gemeente belangrijke lessen uit kunnen worden getrokken.

De Bond heeft de wethouder duidelijk gemaakt dat de gemeente de VvE-besturen onnodig belast met zaken die de gemeente beter moet regelen. De VvE-besturen ervaren dagelijks de gevolgen van gebrekkige handhaving, het ongericht afgeven van vergunningen voor verkamering, etc.

De gemeente moet deze basistaken op orde brengen zodat VvE-besturen hun tijd kunnen besteden aan de belangrijkste opgave: verduurzaming. Tot slot deed de VvE Bond de wethouder nog een voorstel: neem drie verschillende (bouwjaar, stijl, grootte en staat van onderhoud) VvE-gebouwen en ga die in een virtuele simulatie verduurzamen. Dus loop met alle partijen alle stappen door die daarvoor nodig zijn, van idee, bouwkundig plan, financiering, juridische gevolgen tot de (ingefreesde?) buis naar de laatste geïnstalleerde radiator én maak dat hele proces zichtbaar op internet. Deze simulatie levert een schat aan kennis op en helpt VvE’s hopelijk aan enig vertrouwen dat ook zij zo’n operatie kunnen uitvoeren.

Kennismakingsbezoek bij !Woon

Op 4 juli brachten Eric Spee en Dirk van der Woude een kennismakingsbezoek aan !Woon. Deze organisatie behartigt de belangen van huurders en zet zich sinds ca. 2019 ook in voor VvE’s. De gemeente financiert het grootste gedeelte van hun activiteiten.

Het bezoek begint pijnlijk. Ondanks herhaaldelijke toezeggingen bleek het hoofdkantoor van !Woon volstrekt rolstoelonvriendelijk. Dat begin bij de voordeur. Eenmaal toch binnen bleek de lift te smal. Het gesprek moest daarom uitwijken naar een ruimte die ook doorloop is vanuit hun fietsenstalling. Dit is voor een publieksgerichte instelling niet acceptabel!

!Woon communiceert de laatste tijd nadrukkelijker over hun aanbod voor VvE’s, dat bestaat uit cursussen en webinars. Daarbij viel het de VvE-bond op dat meermaals de eigenaren van appartementsrechten worden aangesproken die problemen met het bestuur van hun VvE hebben. VvE-besturen worden daarbij gekarakteriseerd als ‘tegenstanders’ van de bewoners – terwijl de bewoners natuurlijk zelf de VvE vormen!

In het gesprek vertelde directeur Evert Bartlema dat hij zich van de gemeente moet richten op kleine VvE’s (tot ongeveer tien appartementsrechten groot) die ondersteuning nodig hebben. Hij bleek zelf niet bekend met de teksten van !Woon over VvE-besturen en vroeg om voorbeelden. Die krijgt hij binnenkort. Bartlema was het met ons eens over het beste advies aan VvE leden: “Niet tevreden over je VvE bestuur: word zélf bestuurslid!” Ook ondersteunt !Woon een aantal buurten (De Banne in Noord en de H-Buurt in Zuidoost) die aardgasvrij gemaakt worden. Die ondersteuning is ook beschikbaar voor de VvE’s in die buurten.

Het is goed kennisgemaakt te hebben, we hebben afgesproken contact te houden.

Presentatie Buurtplan de Molenwijk aardgasvrij

Op 5 juli werd in de OBA in de Molenwijk het ‘Buurtplan de Molenwijk – samen voorbereiden op aardgasvrij wonen’ gepresenteerd en overhandigd aan stadsdeelvoorzitter Brahim Abid. In het buurtplan wordt beschreven wat woningeigenaren en VvE’s kunnen doen om hun wijk voor 2050 aardgasvrij te maken.

Omat de VvE Bond kennis wilde nemen van de bevindingen van het buurtplan, fietste Dirk van der Woude van Osdorp naar de presentatie in Molenwijk. Wat opviel is dat er anderhalf jaar lang door buurtbewoners keihard gewerkt is om de mogelijkheden en knelpunten van het aardgasvrij maken boven water te krijgen. Des te teleurstellender was het voor hen dat er na dit project geen duidelijk vervolg komt. Misschien kan één van de tien VvE’s in Molenwijk subsidie krijgen om een haalbaarheidsplan te maken. Andere opvallende zaken: de twee woningcorporaties die groot-eigenaar zijn in de tien VvE’s weigeren hun berekeningen te delen met de VvE besturen. En ook: de woningcorporaties hebben modelwoningen ingericht, maar daar mogen alleen hun huurders komen kijken, niet de kopers. Zoals het er nu uitziet zal er, als de Molenwijk ergens in de toekomst aardgasvrij zal worden gemaakt, nog heel wat werk moeten worden verricht. De VvE Bond hoopt dit buurtplan dit niet onder in een la is verdwenen. Het project in Molenwijk is zover bekend het eerste aardgasvrijproject waarbij met zoveel VvE’s tegelijk naar mogelijkheden is gekeken. Des te opvallender was dat er vanuit de gemeente zo weinig belangstelling was bij deze presentatie van dit Icoon-project: met moeite kwamen twee ambtenaren waarvan één nog maar zeer recent en de andere helemaal niet betrokken was. En waarbij de stadsdeelvoorzitter op verzoek van de VvE Bond is verschenen. Ter plekke is spontaan toegezegd het rapport later die week aan wethouder Pels te geven.

Een van de belangrijke lessen uit buurtplan Molenwijk is dat met de huidige onvoorspelbaarheid van de energieprijzen, het heel moeilijk is uit te rekenen wat de financiële gevolgen van de diverse isolatie- en verwarmingsopties zullen zijn. Zeker is dat de voorkeursoptie van woningcorporaties en gemeente (stadsverwarming op uiteindelijk 70 graden) enorme (isolatie)investeringen vraagt van individuele woningbezitters, van 50.0000 tot 70.000 euro per woning. En het probleem, dat als iemand dat niet kan betalen of lenen de woning verkocht zal moeten worden, blijft onbenoemd.

De VvE Bond zal aandacht blijven vragen voor de betaalbaarheid van de energietransitie voor de individuele woningeigenaar en de gevolgen daarvan voor VvE’s.

Bijeenkomst verduurzaming en verkamering druk bezocht

De tweede bijeenkomst van de VvE Bond, 14 juni in De Opgang in Osdorp, behandelde de twee meest brandende kwesties waar VvE-bestuurders op dit moment mee worstelen: verkamering en verduurzaming. In parallelsessies werden verhalen verteld, tips en oplossingen gedeeld en vragen voor de politiek benoemd.

Tijdens de oprichtingsvergadering van de VE Bond werd al duidelijk dat verkamering en verduurzaming bij heel veel VvE’s tijd en aandacht vragen. De onderwerpen voor de tweede bijeenkomst, op 14 juni, waren daarom niet moeilijk te kiezen. Ruim veertig VvE-bestuurders, die bij elkaar duizenden appartementsrechten vertegenwoordigen, kwamen erop af.

Na een welkomstwoord door Maikel van Leeuwen splitste de bijeenkomst in twee parallelsessies. In de sessie over verkamering bleek dat bijna iedere VvE problemen heeft met het door de gemeente ongecontroleerd uitgeven van vergunningen. Hoewel verkamering door VvE’s meestal niet is toegestaan, geeft de gemeente toch een vergunning af, en zadelt de VvE-bestuurders met een probleem op: hoe te handhaven? Bovendien valt verkamering vaak samen met ander ongewenst gebruik, zoals een bordeel, wietplantage of overlastgevende onderhuur.

Handhaving is mogelijk, door middel van boetes en een kostbare gang naar de rechter, maar dat zijn stappen die niet iedere VvE-bestuurder graag zal zetten. Een VvE in Noord probeert verkamering te voorkomen met ballotage, en door kopers (en de makelaar en notaris) te wijzen op het verbod.

Een verslag van de sessie over verkamering vindt u hier.

In de sessie over verduurzaming was de belangrijkste constatering dat er geen duidelijkheid over beleid is. Gespreksleider Lodewijk Berkhout constateerde al snel dat de VvE’s zeer verschillende uitgangsposities hebben: van blokverwarming op oliestook tot relatief moderne en goed geïsoleerde gebouwen.

De informatiepositie van VvE-bestuurders blijkt slecht: het is niet duidelijk waar welke informatie te vinden is. Gemeenten en ander partijen hebben (nog) geen beleid en spreken elkaar ook vaak tegen. De wil tot verduurzaming is er bij veel VvE-bestuurders wel degelijk, maar waar te beginnen? Ook hebben niet alle leden van een VvE dezelfde belangen. Een appartementseigenaar die nog twintig of dertig jaar wil blijven wonen zal eerder geneigd zijn te investeren in verduurzaming dan een belegger die nog dit jaar rendement uit verhuur wil halen.

Tot slot vertelt Berkhout over zijn eigen VvE, de Anslijnflat in Osdorp, waar plannen zijn om naar Frans voorbeeld het gebouw te isoleren door er een buitenschil voor te zetten, waardoor ieder appartement er zo’n dertig vierkante meter vloeroppervlak bij krijgt.

Een verslag van de sessie over verduurzaming vindt u hier. De opmerkingen, klachten en suggesties van beide sessies zijn voorgelegd aan wethouder Zita Pels in het kennismakingsgesprek op 7 juli.

Nieuwe bijeenkomst 4 oktober

Voor een nieuwe bijeenkomst hebben we al een voorlopige datum geprikt. Op 4 oktober willen we het gaan hebben over snelle en eenvoudige manieren van isoleren. Wat kan er, en wat moet de appartementseigenaar zelf doen en welke rol kan de VvE spelen? Let op uw mailbox!

Geïnteresseerd in het werk van de VvE Bond? VvE-bestuurders kunnen lid worden. De contributie geldt per VvE en is afhankelijk van de grootte: € 0,50 per appartementsrecht per jaar.

Word lid en stuur deze nieuwsbrief door!

Website: www.vvebond.nl
Ons forum: forum.vvebond.nl

Maikel van Leeuwen
Marjolein Schager
Eric Spee
Dirk van der Woude

Door verkamering en (illegale) verhuur staan de leefbaarheid van wooncomplexen en het woongenot onder druk. Stijgende energieprijzen en (vaak nog onuitgewerkte) plannen van rijk en gemeente vragen om een visie op verduurzaming. Om VvE-bestuurders hiermee te helpen organiseert de VvE Bond Amsterdam op dinsdag 14 juni een bijeenkomst met twee parallelsessies in De Opgang in Osdorp.

In veel door VvE’s beheerde gebouwen worden appartementen door beleggers opgekocht om vervolgens opgesplitst te worden in kamers en te worden verhuurd. Het gevolg is overbewoning, overlast en verloedering van het gebouw. Eigenaren/verhuurders laten zich niet aanspreken. En hoewel voor verkamering een vergunning van de gemeente nodig is, werkt dat niet als rem; de gemeente gaf en geeft vergunningen blind af.

In de eerste parallelsessie van de VvE Bond Amsterdam leren VvE-bestuurders wat zij wél kunnen doen om verkamering te stoppen en zelfs terug te draaien. Er zijn tips & tricks en lessen van mede-bestuurders.

Verduurzamen moet, dat is duidelijk. Maar hoe en wanneer is dat nog niet en: wie gaat dat betalen? De plannen van de gemeente voor door VvE’s beheerde gebouwen zijn nog lang niet duidelijk. De VvE Bond heeft hierover onlangs het overleg met de gemeente opgestart. Ondertussen kunnen VvE-bestuurders in hun VvE het gesprek aangaan over wat in hun gebouw nodig is, en wat wenselijk is.

In de tweede parallelsessie zal het VvE-bestuur van de Anslijnflat ook hun plan uitleggen: een duurzame gevel een paar meter voor de bestaande flat met wel 15m2 en meer aan extra leefruimte – verduurzaming door woningvergroting! Onzin? Nee hoor, in Bordeaux in het project Grand Parc is het al gedaan, met groot succes en nog betaalbaar ook. Een spannende aanpak die voor heel veel gebouwen in Amsterdam ook mogelijk lijkt. Meer nog, door een gezamenlijke aanpak zou het per gebouw en per woning wel eens stukken goedkoper kunnen zijn.

De bijeenkomst vindt plaats op 14 juni in De Opgang, Tussen Meer 68, Osdorp, en begint om 19.30 uur. Gaarne vooraf aanmelden via vvebond.nl

Forum

De eerste bijdragen en discussies staan inmiddels op ons forum: https://forum.vvebond.nl/. Heb je iets te vragen? Jouw collega-bestuurders hebben misschien het antwoord!

Tot ziens op 14 juni!

Met vriendelijke groet,

Maikel, Marjolein, Eric en Dirk

Oprichtingsavond druk bezocht

Meer dan 50 VvE-bestuursleden van ruim 40 VvE’s uit Amsterdam Nieuw-West (en enkele uit andere delen van de stad) bezochten onze oprichtingsvergadering op 6 april in De Serre aan de Pieter Calandlaan. Onder de deskundige gespreksleiding van Hans Tijl (o.a. oud-directeur Ruimtelijke Ordening van het Rijk) bleek al snel dat de VvE-bestuurders vaak tegen dezelfde problemen oplopen, op zoek zijn naar oplossingen en van elkaar willen leren en elkaar willen ondersteunen. Met applaus stemde iedereen in met de oprichting van de VvE Bond.

Werk aan de winkel

Het echte werk is nu begonnen. De groep die avond heeft georganiseerd (Lodewijk Berkhout, Maikel van Leeuwen, Marjolein Schager, Eric Spee en Dirk van der Woude) heeft een voorlopig bestuur gevormd (dezelfde groep minus Lodewijk – hij heeft helaas geen tijd) die de vereniging daadwerkelijk gaan oprichten. Omdat dit nogal wat voeten in de aarde heeft maakt de VvE Bond voorlopig graag gebruik van het aanbod van ondersteuning door Eigenwijks, met o.a. het beheren van een betaalrekening.

Volgende bijeenkomst op 14 juni: verkamering en duurzaamheid

Het gaat bij de VvE Bond natuurlijk om de inhoud. Daarom organiseren we op 14 juni in De Opgang, Tussen Meer 68, onze volgende bijeenkomst. Er zijn twee parallelle themasessies: verkamering, woningonttrekking enz., en duurzaamheid (blokverwarming met oliestook of gas, stadsverwarming of andere opties en ook: verduurzamen door woningvergroting).

Op die bijeenkomst wil het bestuur ook een contributievoorstel en zo mogelijk een concept van de statuten presenteren. Het begint om 19.30 uur. We proberen om 21.30 uur klaar te zijn.

Karakter vereniging

We hebben hard nagedacht en veel gesproken over wat voor soort vereniging de VvE Bond zou moeten zijn. Daarvoor waren jullie bijdragen tijdens de oprichtingsavond van enorme waarde. De belangrijkste conclusie is dat de VvE Bond van en voor VvE-bestuursleden is. Het persoonlijk contact, het elkaar ondersteunen staat op de eerste plaats. De gezamenlijke belangenbehartiging – richting gemeente, Liander, Waternet enzovoorts – wordt ook belangrijk gevonden. De VvE Bond richt zich de komende tijd vooral op Nieuw-West, maar staat ook open voor het lidmaatschap van VvE’s uit andere delen van Amsterdam.

Met bovenstaande uitgangspunten in gedachten, stellen we voor de Bond als volgt vorm te geven. Van iedere VvE die lid wordt van de Bond, worden drie bestuursleden stemgerechtigd lid. Bestuursleden van een VvE die nog niet lid is van de bond, kunnen zich individueel aanmelden.

Omdat we de kosten zo laag mogelijk willen houden is het lidmaatschap goedkoop: € 0,50 per jaar per appartementsrecht met een minimum van € 10 per VvE. Individuele leden betalen € 5 per jaar.

We willen deze plannen, inclusief een voorlopige begroting, op de bijeenkomst van 14 juni aan jullie voorleggen. Op een later moment organiseren we een eerste Algemene Leden Vergadering, en nemen we hierover een besluit.

Acties
Aan een kennisbank, met allerlei artikelen, notities, handleidingen, tips & tricks wordt gewerkt.

Oproepen
Het bestuur van de Bond heeft versterking nodig. We hebben veel te doen, en er komt veel op ons af, zoals het organiseren van de bijeenkomsten, het opbouwen van de kennisbank, enz. enz. Wie heeft zin?

En meld je aan voor onze bijeenkomst van 14 juni! Graag via webformulier: https://forms.gle/DA3g1YevTPt9WuXQ7 of anders via vvebond@gmail.com.

Met vriendelijke groet,

Maikel, Marjolein, Eric en Dirk

Ken je bestuursleden van andere VvE’s? Stuur deze nieuwsbrief dan door!