Aantallen en omvang
In Amsterdam zijn 21.333 VvE’s en 111 CFE’s (flatexploitatieverenigingen) die tezamen goed zijn voor een woningvoorraad van 229.900 woningen, volgens een rapport van Onderzoek en Statistiek uit 2018. De totale woningvoorraad in Amsterdam in 2019 was 447.340. Sindsdien zijn de aantallen VvE’s en woningen toegenomen door nieuwbouw in de stad, vooral gebouwen met appartementen. Er is helaas sinds 2018 geen geactualiseerde rapportage geweest van VvE’s in Amsterdam. Een aantal van de Amsterdamse VvE’s (en complexen van woningbouwverenigingen) hebben blokverwarming en soms ook een collectieve warmwatervoorziening.

Praktisch en juridisch

Juridisch gezien liggen alle regels rondom het beheer en besturen van een VvE vast in de Akte van Splitsing. Hiervoor zijn modelreglementen opgesteld. Deze splitsingsakte geeft in veel gevallen houvast, maar knelt als het gaat om verduurzamen. Sinds het opstellen van het eerste modelreglement in 1972, is het modelreglement een aantal keren aangepast. Daardoor zijn er verschillende modelreglementen met elk andere regels omtrent bijvoorbeeld het quorum (opkomsteis) of de vereiste meerderheid bij beslissingen rondom verduurzaming van het complex. Elke beslissing die de bewoners gezamenlijk nemen, moet altijd met een meerderheid van stemmen van de bewoners tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dat kan zijn over de kleur van de opnieuw te schilderen gezamenlijke voordeur, maar ook over ingrijpende processen zoals aanschaf en plaatsing van een warmtepomp of zonnepanelen of het vervangen van rookgasafvoerkanalen. De rijksoverheid heeft daarom in september 2023 het besluit genomen om de wet te wijzigen zodat voor alle VvE’s een meerderheid van 50% +1 van de stemmen gaat gelden voor het nemen van een besluit voor verduurzamingsmaatregelen. Hiervoor is geen quorum vereist op de vergadering. Echter gaat dit pas op zijn vroegst in 2026 in.

Claudia Siewers, expert in appartementsrecht, roept ook op om het quorum af te schaffen omdat er al een oproepplicht is voor de ALV en er nadien ook genoeg rechtsbescherming is:

De besluitvormingsketen in een VvE, vergeleken met die van een ‘gewone’ huiseigenaar.

De eigenaren sparen via de servicebijdrage samen voor groot onderhoud en daarvoor stelt men elke 5 jaar een verplicht Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) op. 

VvE’s met blokverwarming hebben nog een extra taak: het overnemen van het debiteurenrisico van de energieleverancier. Eigenaren krijgen één keer per jaar een eindafrekening. Gedurende het jaar is het lastig inzicht krijgen in individueel verbruik en slimme thermostaten zijn bij oudbouw panden met blokverwarming praktisch onmogelijk. Hierdoor kan de eigenaar/huurder veel moeilijker bewust omgaan met het verbruik van energie.

Uitdagingen

Verduurzamen is niet het enige dossier waar de vrijwillige VvE besturen zich mee bezig houden. Sterker nog, voor sommige VvE’s is dit het laatste waar ze tijd voor hebben. Grotere oudbouw VvE’s in Amsterdam staan vooral  in de buitenwijken Noord, Nieuw-West, Buitenveldert en Zuidoost. Ook zijn er veel nieuwbouw VvE’s bij gekomen in alle delen van de stad. VvE’s hebben onder andere te maken met de overlast die verkamering en onderhuur met zich meebrengt. In veel grotere VvE’s is 10% tot 30% in commerciële verhuur en/of verkamerd. Daarnaast is er vooral in de buitenwijken veel sociale onveiligheid in de buurt en armoede onder de bewoners. Een VvE bestuur moet alle taken op het gebied van overlast, veiligheid en financiële uitdagingen zelf oplossen.

In een opinieartikel in Het Parool van 22 augustus 2023 roept een VvE bestuurder op Oosterdokseiland de gemeente op om in te grijpen in de commerciële verhuur van koopappartementen:

“De vrijwilligers van een vve-bestuur moeten niet alleen zorgen voor de eigenaren die in hun appartement wonen, maar ook alle problemen oplossen van een drietal andere partijen. Te weten: professionele intermediairs die appartementen namens (particuliere) beleggers verhuren, vastgoedbeheerders die namens de onroerend goed eigenaar commerciële ruimten (horeca en kantoren) verhuren, en woningcorporaties die de huurappartementen bezitten. Alle drie zijn veelal grote organisaties waarmee gedeald moet worden door de vve-bestuurders.” 

“Het enige dat deze organisaties mijn inziens drijft is zo veel mogelijk geld verdienen met zo min mogelijk inspanning. Woningcorporaties en vastgoedbeheerders lijken principieel geen deel te willen uitmaken van een vve-bestuur en dus geen verantwoordelijkheid te willen dragen voor het reilen en zeilen van het vastgoed waaraan maandelijks substantieel verdiend wordt. Zelfs het deelnemen aan jaarlijkse alv’s (algemene ledenvergaderingen), waar de verschillende problemen worden besproken en afspraken worden gemaakt, is vaak al te veel gevraagd.”

Een bestuurslid van VvE Parkzicht aan de Langswater in wijk de Punt in Osdorp vat het als volgt samen: 

“Met een complex van 117 woningen in een buurt waar zes opvanglocaties staan voor verslaafden en daklozen is het voor ons dweilen met de kraan open. Onze hallen worden bevuild en regelmatig treffen we slapers aan in de gang of lift. Daarnaast zit zeker 25% van de appartementen in commerciële verhuur, wat heel veel gedoe geeft met verhuizingen, vervangen sloten, uitgifte sleutels en niemand die weet wanneer de grofvuil dagen zijn, dus alles wordt 24/7 op straat naast de flat gedumpt. We hebben hulp gevraagd via de gebiedsmakelaars om bewonersbijeenkomsten te gaan organiseren, maar dat is afgewezen. Nu hebben we zelf met de aangrenzende VvE’s een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Je hoeft bij ons niet aan te komen kloppen met verduurzamingsopdrachten, los eerst maar de andere problemen op. Leefbaarheid staat op nummer 1.”

De VvE Bond heeft de wethouder en fractieleden in december 2022 al aangesproken en gewaarschuwd dat de VvE besturen in Amsterdam “omvallen”. Op 11 januari 2023 heeft de VvE Bond de Amsterdamse fractieleden een uitgebreid advies gestuurd met oproep om de krachten te bundelen tussen gemeente, woningcorporaties en VvE’s om te voorkomen dat VvE’s ten onder gaan aan het takenpakket. Een verduurzamingstaak kan daar niet meer bij. Hier is geen reactie op gekomen.

Vormen

De VvE Bond Amsterdam heeft een overzicht gemaakt van verschillende soorten VvE’s zoals zij die tegenkomt in de stad: 

• Volledige VvE binnen een pand zonder verhuur 
• Gemengde VvE (koop en huur door corporatie of investeerder)
• VvE’s met particuliere verhuur
• VvE < 5 app, komt veel voor binnen de ring
• VvE > 5 app tot 100+
• VvE in monumentaal gebouw
• VVE in vooroorlogs gebouw, komt veel voor binnen de ring
• VvE gebouwd na 1950 tot ca 1995, binnen en buiten de ring
• VvE gebouwd na 1995 tot heden.
• VvE met blokverwarming (gas of stadswarmte) vs individuele cv 
• VvE met blokverwarming én met individuele cv
• VvE die financieel gezond dan wel ongezond zijn
• VvE met actief bestuur vs geen bestuur

De VvE Bond Amsterdam adviseert de gemeente Amsterdam het VvE rapport van 2018 te actualiseren en hierin ook de diverse bouw- en mengvormen mee te nemen. Daarnaast is het belangrijk inzichtelijk te krijgen wat de staat van verduurzaming is van elke VvE en te berekenen wat het slagingspercentage is van volledige verduurzaming inclusief warmtetransitie. Baseer dit niet op aannames maar op resultaten uit enquêtes die verspreid worden onder alle VvE’s in Amsterdam. De VvE Bond kan helpen deze te verspreiden en te promoten. Zonder deze data is er geen goed beleid.

De VvE Bond Amsterdam adviseert de gemeente Amsterdam om de VvE’s te ontzorgen op de thema’s veiligheid, sociaal welbevinden, leefbaarheid en financiële uitdagingen. Wij gaan hierover graag in gesprek om handvatten te bieden hoe dat eruit zou kunnen komen te zien.