VvE’s

Binnen de 22.000 VvE’s zijn er genoeg bestuursleden en bewoners die wel tijd en geld willen en kunnen vrijmaken om te verduurzamen. Een aantal daarvan heeft de eerste stappen gezet. Er is echter in Amsterdam geen voorbeeld bekend van een volledig verduurzaamde VvE met een bouwjaar van voor 1995. Een geslaagde verduurzaming bestaat dus niet. Wel bestaat er gedeeltelijke verduurzaming: 1 of 2 isolatiemaatregelen zijn uitgevoerd, maar er wordt nog op gas gestookt. Of het complex is op warmtenet aangesloten, maar er wordt nog op gas gekookt en warm water gebruikt via een geiser op gas. Er zijn vaak nog eigenaren met enkel glas of oud dubbel glas of een niet geïsoleerde spouwmuur, oftewel een slechte thermische schil. Bij deze appartementen vliegt de warmte naar buiten en zijn de stookkosten hoog. Deze varianten zijn het meest voorkomend bij kleine en grote VvE’s door de gehele stad. Waarom de laatste stappen in de verduurzaming niet lukken wordt hieronder uitgelegd aan de hand van vier actuele voorbeelden van bestaande VvE’s. Deze VvE’s hebben al flink veel tijd en geld geïnvesteerd in onderzoek en uitvoering van verduurzamingsmaatregelen.

VvE Swanenborgh – Noord

De eerste VvE die wij hier beschrijven is VvE Swanenborgh I & II in Amsterdam Noord. Deze VvE bestaat uit 176 appartementen, verdeeld over twee oudbouw panden daterend uit 1967. De thermische schil is niet op orde, muren bestaan uit prefab beton met vocht- en schimmelproblemen, er is hier en daar nog enkel glas aanwezig en het pand wordt verwarmd met blokverwarming op gas, die is vernieuwd in 2008. In 2022 werd er 75.000m3 gas verbruikt. Warm water en kookgas zijn individueel aangelegd. Er zijn geen zonnepanelen. Er is een actief VvE bestuur met een verduurzamingscommissie. De verkamering/verhuur in het pand bedraagt 15%. In de wijk staan nog vier panden van dezelfde omvang met een verduurzamingsvraag.

Er is in de eerste helft van 2022 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd via de gemeente door het bedrijf Synopel. Na het afronden van het haalbaarheidsonderzoek bleef verdere hulp van de gemeente (VvE Loket) uit. Het VvE bestuur besluit de mogelijkheden van aansluiting op het warmtenet te onderzoeken en het bestuur volgt daarmee het advies op uit de warmtevisie 2020-2025. Eigenaar van het warmtenet is Vattenfall. Inmiddels heeft Synopel aangeboden om procesmatig de eerste stappen uit het haalbaarheidsonderzoek te begeleiden. Hiervoor werd een offerte aangeboden ter hoogte van 34.000 euro. Dat zou nog niet alles dekken want Synopel is een architectenbureau dat niet alle kennis en capaciteit in huis heeft. Vervolgens komt het bedrijf De Vastgoeddokter met een completer aanbod en meer begeleiding, inclusief het begeleiden bij aanvraag subsidie en lening. Prijs van deze offerte is 11.000 euro (incl aftrek subsidie). Het komt erop neer dat De Vastgoeddokter het haalbaarheidsonderzoek min of meer opnieuw uitvoert, maar dan ook met de begeleidende processtappen. Inmiddels sluiten de omringende VvE’s van eenzelfde omvang en blokverwarming zich aan. Vattenfall geeft in het voorjaar 2023 een offerte en presentatie af. Hieruit blijkt dat als panden 1-pijps leidingen hebben, stadswarmte niet aangelegd kan worden. VvE Swanenborg I & II hebben dat, net zoals 3 andere VvE’s in de straat. Het bestuur had dat natuurlijk liever eerder geweten. Feenstra (sinds 2001 dochter van Vattenfall) wordt als “preferred” installatiebedrijf naar voren geschoven door Vattenfall, maar verschijnt in augustus 2023 niet op de gezamenlijke afspraak om op locatie de technische inspectie doen. Het bestuur is niet positief over de kansen om op een duurzame warmtebron over te stappen en zegt hier het volgende over:

“Aan de hand van de gegeven presentatie en gesprekken die wij gevoerd hebben werd duidelijk dat een aantal zaken voor Vattenfall een “showstopper” zijn als bijvoorbeeld blijkt dat tijdens de schouw er inderdaad in de gebouwen een 1-pijps leiding systeem is aangelegd. Ook zijn de berekeningen door Feenstra onjuist, want gebaseerd op verkeerde aannames. Als VvE Swanenborgh zijn wij op zoek naar haalbare alternatieve warmtebronnen die onze huidige gasgestookte cv-installaties kunnen vervangen, met haalbaar bedoelen wij zowel technisch, financieel als ook het rendement in combinatie met ons leidingsysteem. Op 10 oktober hebben we een voorlichtingsbijeenkomst voor alle bewoners in de straat. Echter met de ervaringen tot nu toe zou er een worst-case scenario uit kunnen komen, wat betekent dat we in de nabije toekomst opnieuw overstappen op gasgestookte ketels. Daarnaast leeft zowel bij het bestuur als bij bewoners het gevoel dat het niet verstandig is om, als het gaat om warmtenet, met een monopolist in zee te gaan, de kosten voor de eenmalige aansluiting vinden we hoog en hoe betrouwbaar zijn de biomassa gestookte centrales in de toekomst?”

VvE Parkhove – Zuid

VVE Parkhove is een complex aan de Beethovenstraat in Amsterdam Zuid. Het bestaat uit 16 appartementen en is gebouwd in 1956. Het pand is een monument. Het bestuur heeft voor 2020 al onderzoek gedaan naar overstap op warmtenet, maar door het overlijden van bestuursleden heeft het stil gelegen. In 2021 pakt een bestuurslid het weer op, want het pand wordt verwarmd door één grote gasketel die al meer dan 20 jaar oud is en heel snel vervangen moet worden. Het gasverbruik is 30.000m3 per jaar. Er is een adviesrapport gemaakt door Groene Grachten, dat een warmtepomp adviseert. Echter zijn de kosten hiervoor dusdanig hoog dat het bestuur eerst de mogelijkheden van stadswarmte heeft onderzocht wat door de straat loopt en ook de aangewezen optie is volgens de warmtevisie 2020-2025. Alle woningen hebben nog een individuele aansluiting voor kookgas en sommige hebben individuele gaskachels. Deze eigenaren weigeren de gasaansluiting af te sluiten. Met een aantal appartementen in de verhuur zou de VvE in aanmerking komen voor SAH subsidie maar het bestuur denkt dat dat niet gaat lukken in verband met behoud gasaansluitingen in aantal woningen. De meeste appartementen zijn recentelijk voorzien van HR++ glas maar niet allemaal. Dat is een individuele keuze. Vattenfall heeft in 2021 een schrikbarend hoge offerte afgegeven van Euro 193.445,86 voor aansluiting op stadswarmte. Na inmenging van onder andere de VvE Bond is de offerte fors naar beneden bijgesteld. Dit is exclusief kosten installateur. In de straat zijn nog een aantal gelijksoortige VvE’s waar contact mee is. De VvE Bond heeft de duurzaamheidscoördinator van de gemeente op de hoogte gesteld van de problemen die het bestuur ervaart. Ook is Stichting !Woon gevraagd mee te denken, hier is geen actie uit voortgekomen. Op 12 september 2023 neemt de ALV een besluit hierover. Het bestuur is bang dat het quorum niet gehaald gaat worden en/of er tegen de warmtetransitie plannen gestemd gaat worden.

Op vrijdag 15 september meldt mevrouw Van den Brom, bestuurslid, het volgende:
“De ALV was een chaos. Het quorum was behaald en we hebben de leden ruim vooraf van zoveel mogelijk informatie voorzien over aansluiting en kosten warmtenet, met een contract met Vattenfall voor 15 jaar. Ook hebben we de kosten van een lening bij het Warmtefonds berekend. Het leek alsof we alle eigenaren mee hadden in dit verhaal. Echter op de ALV stemden alle commerciële eigenaren tegen en ook één eigenaar ging hier in mee. Die kwam opeens met een geheel nieuw plan om per verdieping één cv-ketel op gas aan te leggen. Met 34 tegenstemmen en 32 voorstemmen is onze warmtetransitie-missie mislukt. Twee gepensioneerde bestuursleden hebben er zoveel tijd ingestoken en toch is het niet gelukt. Het had ons veel geholpen als we op de vergadering, en daarvoor, waren bijgestaan door iemand met verstand van zaken. We hebben hulp gezocht maar niet gekregen. De sfeer tussen de bewoners onderling is verslechterd door de heftige discussies die plaatsvonden.”

VvE Easton IV – Nieuw-West

Dit is een VvE bestaand uit 15 appartementen in een complex van 150 appartementen. Elke portiek heeft zijn eigen VvE. Bouwjaar is 1964 en het pand heeft een collectieve cv-installatie en collectief warm tapwater (blokverwarming). Het gasverbruik is in 2 jaar tijd gedaald van 16.000m3 naar 12.000m3 door bewustwordingscampagnes van het bestuur. Het dak en de gezamenlijke pui zijn respectievelijk 5 jaar en 2 jaar geleden vervangen en geïsoleerd, zonder aanspraak te kunnen doen op subsidies. Voor 2023 moest een VvE namelijk twee maatregelen tegelijkertijd uitvoeren, wilde je kans maken op subsidies. Ook was het toenmalige bestuur niet op de hoogte van de subsidies. De kasreserves zijn daardoor op. Er is één huis in particuliere verhuur en er zijn meer dan vijf appartementen met enkel glas of oud dubbel glas. Vervanging van glas en kozijnen komt voor rekening van de eigenaar zoals vastgelegd in de splitsingsakte. De eigenaren willen niet tot vervanging overgaan om diverse redenen: onbekendheid met de regelingen, angst voor ingrepen in de woningen, ziekte zoals dementie, klimaatontkenners, veel afwezig zijn, wachttijden bij aannemers en oplopende inflatie. Hierdoor kan de VvE geen warmtepomp of andere alternatieve warmtebron onderzoeken omdat de thermische schil niet op orde is. Wat overblijft is stadswarmte en dat loopt door de straat.

In juni 2021 is de voorzitter van het bestuur op onderzoek uitgegaan hoe het proces op aansluiting stadswarmte verloopt. Binnen een half jaar was duidelijk dat:

Vattenfall staffelkorting aanbiedt als meerdere VvE’s in het pand mee doen
De gemeente geen hulp biedt om dat te organiseren
De gebiedsregisseur aardgasvrije wijken heeft de buurt als kansarm bestempeld en de buurt wordt daarom niet in een projectgebied opgenomen
Feenstra dure en onvolledige offertes afgeeft
Alle bewoners van kookgas af moeten om op subsidies aardgasvrij aanspraak te maken
De wachttijd op aansluiting warmtenet 1,5 tot 2 jaar bedraagt
De buur VvE’s hun eigen koers willen varen en niet overtuigd zijn van de voordelen van stadswarmte
Er onzekerheid heerst onder bewoners over gebruikskosten stadswarmte en het warm krijgen van bovenste etages
Sommige bewoners helemaal niet open staan voor verduurzamen

Het bestuur heeft in 2022 besloten om de onderzoeken naar warmtetransitie te staken en initiatieven in de buurt en van de gemeente af te wachten. Mocht één van de drie gasketels het begeven dan wordt er gekozen voor een nieuwe gasgestookte ketel. De voorzitter van Easton IV in de wijk Amsterdam Osdorp zegt het volgende:

“Er worden ons meer belemmeringen opgelegd dan dat er worden weggenomen. De toon van de ambtenaren die ik heb gesproken is vaak hooghartig en er wordt geen handreiking gedaan om samen op te trekken in het verduurzamingsvraagstuk voor VvE’s. Dit werkt ontmoedigend. Daarnaast hebben wij nog twee grote opgaven: onze woningen worden steeds warmer en de hittestress in de wijk neemt toe. Dit zou ook moeten worden meegenomen in de verduurzamingsagenda. Daarnaast willen wij ons pand uit 1963 ook moderniseren. Waar de oudbouw complexen van woningcorporaties in Nieuw-West simpelweg zijn afgebroken en vervangen door nieuwbouw met miljarden financiële steun vanuit de rijksoverheid verandert er bij ons helemaal niets. Dat leidt tot slecht toegankelijke woningen voor mindervaliden, ouderen en gezinnen met kleine kinderen.”

VvE Arausio – Nieuw-West

Arausio is één van de vijf torens op het Koningin Wilhelminaplein, langs het spoor vlak bij station Lelylaan. Drie van de vijf torens hebben een VvE, de overige twee zijn eigendom van een belegger die de appartementen verhuurt. Arausio is in 1992 opgeleverd en bestaat uit 48 appartementen. De appartementen worden met individuele cv-ketels verwarmd.

In 2020 constateerde het bestuur dat op de rookgasafvoerkanalen zowel VR- als HR-cv ketels waren aangesloten, dit is onwenselijk omdat de ketels dan niet goed functioneren. Besloten werd om alle appartementseigenaren aan te sporen om, voor zover ze die nog niet hadden geïnstalleerd, over te stappen op HR ketels. Daartoe faciliteerde het bestuur een gezamenlijke inkoop en gecoördineerde installatie, waarbij een korting werd bedongen. Ieder appartement heeft nu een HR ketel.

Omdat er nu in het hele gebouw relatief jonge cv-ketels hangen en het gebouw redelijk goed geïsoleerd is, heeft de VvE geen haast om van het gas af te gaan. Wel bekijkt het bestuur, samen met een uit leden bestaande verduurzamingscommissie, wat op termijn de mogelijkheden zijn. Veel is daarbij nog onduidelijk. Het dichtstbijzijnde warmtenet ligt een paar straten verderop en er is geen datum bekend wanneer het wordt aangelegd. De verplichting tot het gebruik van een warmtepomp in een appartement is van tafel. Een bestuurslid van de VvE zegt:

“We zijn blij dat die warmtepompen niet meer hoeven. Ze mogen niet aan de gevels hangen en op de balkons kunnen we ze niet kwijt. Bovendien voldoen ze niet aan de normen voor geluidsoverlast.”

Wethouder Zita Pels (Duurzaamheid en energietransitie) zegt daar desgevraagd op 12 mei 2023 over:

“De aankondiging van het kabinet dat appartementen en monumenten bij de verplichte normering per 2026 op gebied van warmteinstallaties worden uitgezonderd, heeft geen invloed op de aardgasambitie van de stad. We waren al van mening dat de eerder aangekondigde normering ingewikkeld is bij dit type gebouwen. Dit neemt niet weg dat als er bij appartementen en monumenten kansen zijn om belangrijke stappen te zetten naar een duurzame verwarming, het voor pandeigenaren het onderzoeken waard of de hybride warmtepomp toch een goede tussenstap is.”

Het bestuurslid van VvE Arausio reageert:

“We hebben net nieuwe ketels hangen, die gaan we niet meteen weer vervangen door hybride warmtepompen. Bovendien: Amsterdam wil toch van het gas af? Dan moeten die hybride warmtepompen ook weer weg. Dan doen we het liever in één keer goed. Gemeente, geef duidelijkheid!”

Wijkinitiatieven

WENS

Werkgroep Energietransitie Nieuw-Sloten werkt al jaren in vrijwillig verband samen aan oplossingen voor de warmtetransitie in Nieuw-Sloten. In de wijk Nieuw-Sloten bevindt zich een kleine buurt, met de naam Park Haagseweg (PHW), dat een klein model is van de Amsterdamse woningvoorraad: van de 401 woningen is grofweg de helft (laagbouw) particulier en de andere helft (hoogbouw) valt onder een VvE. De werkgroep is in 2023 in PHW gestart met het idee van een eigen buurtenergiesysteem en is geïnitieerd door Hans Roeland Poolman, al ruim 20 jaar bewoner van Park Haagseweg en werkzaam in de wereld van innovaties om de energietransitie te versnellen. Met inmiddels meer dan tien actieve leden heeft de werkgroep subsidie gekregen van de gemeente Amsterdam om verdere stappen te onderzoeken hoe de buurt uiteindelijk aardgasvrij kan worden. Hiervoor is het architectenbureau Superworld ingeschakeld en er wordt samengewerkt met energiecoöperatie Zuiderlicht. Er loopt stadswarmte langs de wijk. Ook wordt er gedacht aan eigen warmte-koude opslag, eventueel in samenwerking met een datacentrum gelegen recht tegenover de buurt. De vier pijlers die de werkgroep als vertrekpunt heeft zijn: realiseren van eigen slim energienetwerk, een juridische vorm vinden, financiering voor nu en de toekomst veilig stellen en vooral het betrekken van alle bewoners.

In Nieuw-Sloten zijn in 2023 zeven bewonersbijeenkomsten georganiseerd en de werkgroep hoopt eind 2023 een minimum aantal huishoudens aan boord te hebben zodat de volgende stap gezet kan worden gezet door middel van een haalbaarheidsstudie. Hans Roeland Poolman heeft ook vanuit zijn werkveld veel ervaring met energietransitie in de bebouwde omgeving in Amsterdam en zegt:

“Tot nu toe is de aanpak te fragmentarisch. Er is onderzoek gedaan door verschillende instituten maar de uitkomsten lijken niet mee te worden genomen in de plannen, er wordt niet geleerd van eerdere opgedane ervaringen. Ga daarnaast sneller met lokale organisaties in gesprek over knelpunten en kansen in de buurt en ga de samenwerking met bewoners in een vroeg stadium aan”.

Om een dusdanige werkgroep te mobiliseren heb je sleutelfiguren in de wijk nodig zoals Hans Roeland die al de juiste kennis in huis hebben en bereid zijn zich hiervoor in te spannen. Veel VvE’s hebben deze mensen niet beschikbaar.

KetelhuisWG

Op het terrein van het voormalig Wilhelmina Gasthuis in Amsterdam West staat een verzameling van 29 gebouwen met meer dan 1000 woningen en bedrijven. Er zijn gemengde VvE’s en Stadgenoot heeft een groot aantal woningen in bezit. In 2018 is, in de vorm van een energiecoöperatie, KetelhuisWG gestart met een verkennend onderzoek naar het aardgasvrij maken van de buurt. Inmiddels is men zover dat er is besloten om voor aquathermie te gaan met warmte-koude-opslag (WKO) onder het Jacob van Lennepkanaal. In Nederland werken inmiddels meer dan vijftig aquathermie-systemen in nieuwbouwwijken op basis van warmte uit het oppervlaktewater. De temperatuur van het warme water is bij aflevering 70 graden en daarmee lager dan de standaard 80 tot 90 graden. Hiervoor moeten er nog aanpassingen worden gedaan binnen de gebouwen en woningen. Het eigen warmtenet heeft als voordeel dat de aansluitkosten laag zijn. De cv ketel wordt vervangen door een aansluitkastje ter grootte van een verhuisdoos. Volgens de tijdlijn op de website van KetelhuisWG wordt in 2024 gestart met de aanleg van de aquathermiesysteem, worden de gebouwen en woningen waar nodig aangepast en wordt men in 2025 aangesloten op het warmtenet. Ted Zwietering, voorzitter van de coöperatie vertelt over de voortgang van het project:

“Het gaat om 1500 huishoudens en dan is het zoeken naar de juiste schaalgrootte, zowel technisch als financieel. We hanteren het principe ‘niet meer dan nu’. De bewoner moet dus niet meer gaan betalen dan in de huidige situatie. De VvE’s doen allemaal mee met ons initiatief, hiervoor geldt: aansluiten komt voor verduurzamen. Dat is dus een andere volgorde dan de standaard. Wel horen we dat eigenaren en VvE’s veel moeite hebben met het oerwoud aan subsidies en leningen. Er zijn nu twee VvE complexen waar we versneld van het gas af willen omdat anders de rookgasafvoerkanalen onder handen moeten worden genomen en dat zou zonde zijn, want die hebben we met ons warmtenet niet meer nodig. Overtollige cv-ketels die nog een poosje mee kunnen, verkopen we op marktplaats. Met ons project hopen we echt een voorbeeld te zijn voor de hele stad en hopelijk daarbuiten.”