14 juni, De Opgang, Amsterdam Osdorp
De eerste inhoudelijke bijeenkomst van de VvE Bond Amsterdam trok ruim 40 deelnemers, allen VvE-bestuurders. Veel bestuurders uit Nieuw West, maar ook uit Oost, Noord, Zuid en Buitenveldert. Na een welkomstwoord door Maikel van Leeuwen werd de bijeenkomst in twee, ongeveer even grote, groepen gesplitst. Een groep behandelde het probleem van verkamering en de andere groep de (on-)mogelijkheden van verduurzaming.
Verkamering
Gespreksleider: Maikel van Leeuwen
Er wordt veel verhuurd (niet noodzakelijk verkamerd). Het varieert per VvE tussen de tien en dertig procent van het aantal appartementen. Een aantal deelnemers beschrijft de problemen waar hun VvE mee te maken heeft, en welke oplossingen er gevonden zijn.
Een door bijna iedereen gesignaleerd probleem is dat de gemeente klakkeloos vergunningen voor verkamering lijkt af te geven, zonder zich te bekommeren om het feit dat VvE’s in hun splitsingsakte dit niet toestaan. Alleen bewoning in ‘duurzaam gezinsverband’ mag.
Het onderscheid tussen bestuurs- en privaatrecht speelt hierbij volgens de deelnemers een rol. Als een VvE verkamering juridisch wil bestrijden, dan is dit via het privaatrecht (de VvE die optreedt tegen de eigenaar/verhuurder) veel kansrijker dan via het bestuursrecht (VvE die bij de gemeente in beroep gaat tegen de afgegeven vergunning). Via het privaatrecht kunnen via het huishoudelijk reglement of de ALV boetes worden opgelegd, daarna kan de gang naar de rechter worden gemaakt.
Een VvE-bestuurder signaleert dat een bij de gemeente ingediende klacht over verkamering (geanonimiseerd) werd doorgestuurd naar de verhuurder.
Een andere VvE-bestuurder vertelt dat verkamering vaak samenvalt met andere problematische vormen van verhuur: drugshandel, gebruik als bordeel, gebruik als wietplantage, onderverhuur, verhuur aan arbeidsmigranten (tien man in een flatje). Verhuurders zijn verplicht de VvE te informeren, maar dat gebeurt niet. Een (indirecte) vorm van handhaving door de VvE is: via het kadaster uitzoeken wat de hypotheekverstrekkende bank is, en deze informeren. In de hypotheekakte staat aangegeven dat voor verhuur toestemming van de hypotheekverstrekker nodig is.
Ook kan al bij de verkoop van een appartement preventief worden opgetreden. Bij een VvE in Noord worden kopers geballoteerd. Eerst wordt verkopende makelaar geïnformeerd. Is er toch een koper die de intentie heeft te gaan verhuren, dan wordt ook de notaris geïnformeerd.
De handhaving door VvE’s van verboden verhuur kan ook via boetes, vertelt een VvE-bestuurder. Als de VvE geen boetereglement heeft, moet het via de ALV. Met boetes kunnen ook andere vormen van ongewenst gedrag worden aangepakt. Als er illegaal wordt verhuurd, kan een melding van woonfraude bij de gemeente worden gedaan (SIA-melding).
Het is ook mogelijk om huurders zich te laten legitimeren bij de beheerder en het huishoudelijk reglement te laten tekenen. Een VvE-bestuurder vertelt dat dankzij het goede contact dat hij met de wijkagent heeft (tip!), de wijkagent al een aantal keer heeft kunnen constateren dat een huurder niet staat ingeschreven. Meestal is er dan meer aan de hand. Ook zegt hij met behulp van Liander al een aantal wietplantages te hebben opgespoord.
Een andere tip is via mijnoverheid.nl bij te houden welke vergunningen in je buurt worden afgegeven. Sociale controle is ook belangrijk: leg contact met mensen die naast verhuurde woningen wonen, of vraag een ‘etage-adoptant’ – er is altijd wel iemand die alles ziet.
Verduurzaming
Gespreksleider: Lodewijk Berkhout
Uit een rondgang langs de deelnemers en twee presentaties van VvE-bestuurders kwam het beeld naar voren dat de VvE’s zeer verschillende uitgangsposities hebben. Van blokverwarming op oliestook tot recent opgehangen cv-ketels of aangesloten op een warmtenet en van slecht geïsoleerde appartementen tot goed geïsoleerde. Ieder gebouw laat andere verduurzamingsoplossingen toe.
De informatiepositie van VvE-bestuurders is slecht. Informatie is moeilijk te vinden, bestaat soms niet en partijen spreken elkaar tegen. ‘Ja, u kunt subsidie aanvragen, maar we zeggen niet waar.’ ‘Voor kleine VvE’s komen we niet langs, u moet zelf de rest van de straat meekrijgen.’
‘Van Vattenfall moeten we met Feenstra werken, maar die is erg duur.’ (Feenstra is een dochter van Vattenfall.)
Het helpt niet dat (gemeentelijk) beleid aan verandering onderhevig is en nauwelijks op VvE’s gericht. Ook zijn er veel partijen binnen de gemeente met verduurzaming bezig, en is er geen gemeente breed gecoördineerd beleid. Ook bij de gemeente is de informatiepositie slecht. Van veel gebouwen is er niets bekend over de technische staat en de manier van verwarmen, of is de informatie foutief. Het zou enorm helpen als er ‘best practices’ beschikbaar zouden zijn.
VvE-bestuurders geven aan positief tegenover verduurzaming te staan. Maar het is veel werk en bestuurders zijn vrijwilligers, met een beperkte hoeveelheid beschikbare tijd. Goede begeleiding en advies is daarom belangrijk.
De typische karaktertrekken van een VvE maken verduurzaming extra lastig, omdat een VvE ontworpen is op het behoud van het bestaande; iets nieuws ontwikkelen is lastig. Bovendien is verduurzaming alleen goed mogelijk als collectief, en kunnen individuele eigenaren moeilijker maatregelen nemen. Niet zelf bewonende eigenaars hebben meestal geen belang bij investeringen, omdat die het (korte termijn) rendement schaden.
Grote verduurzamingsstappen zijn te maken door collectieve investeringen als isolatie van de buitenste schil en gezamenlijke efficiënte verwarming, maar dan moeten alle VvE-leden mee willen doen.
De Anslijnflat in Osdorp wordt als voorbeeld gepresenteerd. De VvE verkent het uitbouwen van de flat zodat een betere isolatie bereikt wordt en de het woonoppervlak wordt vergroot. Maar eerst gaan ze de bestaande gevel isoleren, dat is ook een ingrijpende stap in zowel financieel als constructief opzicht.